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发表于 7-10-2010 12:46:11|来自:新加坡
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新加坡PR买二手HDB,交易费用详解
作者:狮城阿嚏(shichengati@sina.com) 创作时间:2010年6月13日,新浪博客http://blog.sina.com.cn/shichengati,QQ:653334838
对于第一次买房的新加坡PR来说,买房涉及CPF,现金和银行贷款,完全搞清楚十分不容易。2010年后由于房价上涨,ZF打压PR买房,PR买房变得越来越难。我们以一个例子来看PR买二手HDB究竟需要哪些费用。首先,PR是不能买HDB新房的,所以PR只能在转售市场买房。其次,PR是不能在HDB贷款的,所以需要银行的商业贷款,最多80%。再次,PR是不能享受任何津贴的,交易价格为市场价格。再次,从2010年调整后的政策看,PR买二手房后3年之内不能卖,所以换房变得越来越难,必要时要考虑一次到位。再次,除了种族比例外,PR买房还要要注意所在的楼PR是不是能够买。
假设PR要在Jurong West看中某4房室,假设估价为36万,COV为4万。所以总价为40万。这就是交易价格。
首先,我们看除了房费,还有哪些费用要交。
1) 房屋价格:
HDB valuation 360,000 (SGD)
Cash over Value (COV) 40,000 (SGD)
Total: 400,000 (SGD)
2) Commission (支付中介的佣金,1%成交价格)
400000*1%*1.07(GST)= 4280 (SGD)
3) Stamp Duty (印花税,阶梯形的,越往上交得越多)
1st 180,000 @1%, 360,000*1%=1800
The rest @2%, (400000-180000)*2%=4400
So the total stamp duty is 1800+4400=6200 (SGD).
除了付中介费,律师费也是不可以少的。银行会资助一部分。律师费可以协商。
4) Legal fee (Partially subsidized by the bank): 1000 (SGD)
买方要找人做估价。但是往往是卖方先做。所以买方要把这些费用返还卖方。
5) Valuation report and admin fee:
Valuation Fee : $150 + $10.50 (*GST)+Admin Fee : $20=180.50 (SGD)
________________________________________________________________________
Total Cost: 400,000+4280+6200+1000+180.50 = 411660.5
所以,买方一共要支付的费用为41.1660万元。相对于40万的房价,买方要多付1万多,大约2.5%,这就是交易成本。
供房可以用现金,银行贷款,和公积金。一般人优先使用公积金。假设贷款80%,尽量用公积金付首付。计算方法如下:
Payment (Including Cash, Bank Loan and CPF):
Cash:
COV必须用现金付 40,000 (SGD)
5% cash down payment 360,000*5%=18,000 (SGD)
(估价的5%必须用现金付。其余部分才能用公积金和贷款。很多人不知道这个政策)
Valuation report and admin fee (只能用现金付) 180.50 (SGD)
Commission (中介费只能用现金付) 4280 (SGD)
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Cash Total: 40,000+18,000 +180.5+4280 =62460.5 (SGD)
以上为尽量使用80%贷款和尽量使用公积金情况下的最少也要动用的现金的数量。你如果没有能够保证有以上现金数量,则无法成交。
Bank Loan:
80% of the value (up to 90%) 360,000*0.8=288000 (SGD)
注意,只有估价的部分才能贷款。2010年,HDB修订政策,最多银行只能提供80%的贷款,可以贷款到70岁。90%的银行贷款已经不可能了。
以下部分可以用公积金付。如果你公积金里没有那么多钱,你就不得不用现金填充。
CPF可以支付的包括印花税,律师费等等。剩余部分的计算方法为
Stamp Duty+ Legal fee+ (Value-5% Cash – Bank loan)
360,000*0.95-288000+6200+1000= 61200 (SGD)
或者这样计算
Or 360,000*(0.95-0.8)+6200+1000= 61200 (SGD)
所以,公积金可以支付61200元。
所以,公积金可以支付61200元,银行贷款288000,现金支付62460.5,总共
61200+288000+62460.5= 411660 |
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