高档公寓升大众化跌 明年私宅价格两极化?

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今年私宅市场的表现超越市场人士的预测，全年很可能上涨15％至17％。展望2011年，市场人士的意见不尽相同，乐观的看好楼价还会上涨10％至20％，悲观的认为私宅价格只会微升不超过5％。不过，较多人看好高档公寓的上涨趋势。 　　不过，他们都不约而同地对几个发展表示关注，一是西方“热钱”将如何影响本地楼市，二是政府是否会在未来几个月再次出手为楼市降温，三是房贷利率是否会上调，四是政府是否会更改移民政策？ 　　市区重建局的数字显示，今年截至第三季，本地私宅价格已经上升了14.4％。其中，有地住宅价格飙涨了24％，公寓价格攀升了12％。在公寓方面，代表高档公寓的核心中央区，即CCR价格上涨了11.7％，中档公寓上涨了15.5％，大众化公寓上涨了12.6％。 　　官方完整的2010年私宅价格数据，将在明年1月底才公布。不过，日前受访的几个房地产分析员都认为，第四季的楼价变动不大，估计只攀爬多一两个百分点，因此2010年全年的私宅价格涨幅应该在15％至17％之间。 　　高力国际（Colliers）研究与咨询部主管郑惠匀说：“由于政府在第四季实施了降温措施，再加上一些房子，特别是大众化领域开始出现价格阻力，第四季的私宅价格上涨预料会维持在0％至2％之间。”

第15邮区是本地最受欢迎的住宅区，该区有丹戎禺一带的较贵私人公寓。今年，代表高档公寓的核心中央区，公寓价格上涨了11.7％。（档案照片）

　　这也就是说，今年全年的私宅价格很可能上涨15％至17％。其中，高档公寓价格可能上涨12％至14％，中档公寓价格可能上涨16％至18％，大众化公寓价格可能上涨13％。 　　郑惠匀是少数在一年前就作出相当准确预测的房地产分析员。本报在去年这个时候做了类似的调查，当时，大多数受访的房地产分析员都看好2010的楼市将上涨，不过幅度不超过12％，只有郑惠匀预测2010年的楼价将上涨12％至15％。 国外“热钱”将涌到中高档私宅或再升10％ 　　展望明年，郑惠匀预测，2011年的整体私宅价格指数可能再涨5％至8％。 　　她认为，西方“热钱”和大中国地区的楼市降温措施，可能会将钱“吸”到新加坡来，为本地的中高档私宅价格提供支撑力量，带动这两个领域的楼价再升5％至10％。不过，大众化私宅价格则会持平，这是考虑到政府在今年卖出了大量的大众化私宅地皮，而且又在8月30日实施了降温措施，还一再强调会在有必要时再次出手。 　　第一太平戴维斯（Savills）私宅部执行董事洪映慧也提到外国买家的因素，不过却预测明年全年的私宅价格将横摆。明年上半年的私宅价格将在起落2％至5％的窄幅内波动，进入下半年后才回升2％至5％。 　　她说，全球多个城市的房地产投资风险，已经因为当地政府收紧房地产投资条例，以及货币的巨大波动而大增，因此，新加坡可能在2011年得到更多外国买家的青睐。再加上全球经济复苏，以及两座IR带动的乐观情绪，应该能够为新加坡的私宅市场，特别是高档私宅领域提供支撑力量。 郑惠匀看好的热点地区 　　·市区核心（Downtown Core）继续在IR和滨海湾金融商业区的带动下，受到欢迎。 　　·丹戎巴葛区将被政府“改头换面”，火车站的迁移也会把一大块重要地皮空出来，以便日后展开重建计划，为这个靠近滨海湾和娱乐区的地带增添更多活力。 　　·裕廊商业区和裕廊湖区还有周边地区，包括武吉班让和山景道一带，都会受益于拟议中的市区武吉知马地铁线。 分析员看法不同 乐观者：再涨10％ 悲观者：不超5％ 　　分析员对于明年的楼价走势有不同的看法，相信关键在于他们对上述四个国内外因素的发展作出了不同的推测。 　　德意志摩根建富证券（DMG & Partners Securities）分析师李开安相当关注大众化私宅的供应问题，再加上他认为政府很可能推出另一轮房地产降温措施，所以估计明年的大众化私宅价格会下跌10％，不过高档公寓价格却有望上升10％。 　　资深房地产顾问欣乐（SLP）国际执行董事麦俊荣却认为，政府的降温措施对楼市并没有太深远的影响，往往只是稍微收敛，随后又恢复正常。因此，他估计明年私宅价格还会上涨10％至20％，而且中高档公寓价格会超越大众化私宅价格的涨幅。 　　至于戴德梁行（DTZ）研究部主管蔡楚芬、世邦魏理仕（CB Richard Ellis）执行董事李晓和，以及国际产业顾问（International Property Advisor，简称IPA）总裁邱瑞荣则相信，明年的私宅价格涨幅不超过5％。

高力国际研究部主管郑惠匀去年预测的楼价涨幅，最接近实际楼价涨幅。

买家须留意利息上调可能性 　　蔡楚芬认为，明年的私宅需求将随着经济放慢增长而减少，导致价格出现0％至5％的增长。她提醒买家密切留意利息上调的可能性，以免日后无法应付更多的分期付款额；一旦市场过热，政府也可能再次出手降温。“买家也应该留意欧美经济，因为它们的增长将影响全世界，包括新加坡。” 　　李晓和说，明年的经济预计将增长4％至6％，假设土地价格和供应量维持稳定，私宅价格可能微升3％至5％。 　　邱瑞荣则认为，明年整体私宅价格将微涨2％至3％。这是因为市场虽然充斥不少有利因素，包括充沛的流动资金和超低位的利率环境，扶持需求保持强劲，不过供应量却居高不下，所以价格估计没有太大的上涨空间。 　　他还认为，明年仍然是有地住宅的天下，估计可上涨12％至15％。高档公寓价格可能下跌2％至3％；中档公寓价格持平；大众化公寓价格上涨3％至5％。 　　仲量联行（Jones Lang LaSalle）研究部主管蔡炎亮也认为，明年的私宅市场将出现两极发展——高档私宅价格预料可再攀升4％至6％，但是中档和大众化私宅价格则会维持稳定。 邱瑞荣的买屋贴士 　　如果房子买来自住，可以考虑购买大约10年屋龄的，因为这类房子的状况还不错，价格却往往比邻近新推出的项目便宜超过20％。 　　那些不介意花时间和金钱来装修的，甚至可以考虑屋龄超过18年的房子，也就是那些在亚洲金融危机和1994至1997年屋价飙涨之前的房子。这些房子如果还是“原装”的，需要多花一点钱和功夫来装修，不过价格却比附近新项目便宜30％。如果预算许可，还可以选择靠近乌节路但屋龄较大的房子。 　　如果房子是买来投资的，那就必须找有好租户和租约的房子。可以尝试找一找屋龄在10年以下，租金收益率超过4％的99年地契公寓，又或者是租金收益率超过3.5％的永久地契公寓。 明年仍是有地住宅天下 　　明年仍然会是有地住宅的天下。目前，全岛有地住宅单位不超过7万个（包括优质洋房和99年地契旧排屋），提升者的需求估计将带动价格再涨12％至15％。 　　最值得购买的有地住宅，应该是那些完工大约5至10年的房子。买很旧的房子来重建不是很划算，因为老房子业主通常没多少房贷，因此完全有实力来叫高价。

《联合早报》