仲量联行：从现在到2015年房价每年至少涨1.8％

电玩巴士 · 发表于 14-9-2011 11:12:11|来自：新加坡

尽管目前本地房市潜在供应量处于历史新高，仲量联行研究部主管蔡炎亮博士却不认为房价会因此而下跌，相反的从现在到2015年，每年还能有至少1.8％的涨幅。

　　他纵观本地房地产市场历来的走势，发现房价很少会因供应量充裕而下调。加上过去几年的人口增长速度比兴建房屋的步伐更快，市场已有足够的积压需求来支持价格。

　　蔡炎亮在他最新发表的《新加坡住宅市场新供应白皮书》中指出，若按照下来比较缓慢的人口增长来估计，新加坡人口到2015年应该可达到520万，这将足以吸纳2014年和2015年每年将注入市场的5万间私宅和组屋。

　　这份报告指出根据人口普查数据，我国自2003年以来的人口增长主要是由外来移民带动，其中非居民人口过去十年以每年7％的速度增长，居民人口（公民与永久居民）则每年增长1.9％。

　　然而在同一时期，市场上的私宅与组屋整体供应量每年却只增加2.1％。这导致住户的平均人数增至去年的4.37人，高于过去十年平均的4.08人，将刺激对新房屋的需求上扬。这也进而推高房价，尤其是在2006/07年和2009/10年，全国私宅价格分别上涨了31％和18％。

　　蔡博士说，由于需求强劲，发展商在过去几年兴建了更多私宅，自2006年以来每年推出1万2000间，这比从1998年至2005年，每年平均推出6600间高出82％。

　　尽管如此，即使是在2014/15年每年有约5万间私宅和组屋供应，市场也要到2015年才能取得较为理想的平衡点。由此可见买屋自住者的需求，仍将继续保持强劲。

经济若衰退

房价照样跌

不过，蔡博士昨天在记者会上强调上述预测是基于我国经济到2015年仍保持稳定，如果出现衰退，私宅价格仍然会走下坡。

　　他指出，根据历来走势，新加坡的私宅价格指数基本上是由市场情绪所主导，自1998年以来出现过两次显著下调，第一次介于2000/01年，第二次则在2007/08年，这两次调整都出现在市场并没有足够供应的情况下。然而，在初始的震荡后，市场很快又恢复原有水平。

　　询及目前全球经济局势不稳定，将为本地房市带来多大的冲击时，他说：“这将影响房市情绪，造成短期内需求和房价波动，但整体上来说，在这些基本面支撑下，中长期展望保持稳定。”

　　他指出，如果外来移民继续流入，就算步伐有所放缓，以求保持住户平均人数为4.08人，到了2015年，我国人口也将达到550万。

　　如果这种情况发生，目前的供应还不足以应付需求，房价因此将更快速地上涨，从现在到2015年，每年的涨幅将达到7.5％。
政府每年仍须注入至少1万6000单位

　　因此，蔡炎亮指出决策者仍需继续向市场注入供应，以应付需求。

　　如果外来移民的增长速度放缓，市场每年也需要1万6000至1万7000个单位，这意味着人口年平均增长率为0.8％或在2015年达到520万人。

　　若人口增长速度为每年平均1.5％，或到2015年达到550万人，那政府就需要为市场注入约2万2000至2万4000个单位。

　　至于2015年之后的供需情况，蔡博士认为取决于政府移民政策方向。

巴西立盛港榜鹅
供应过多冲击最大

　　国际产业顾问（IPA）总裁邱瑞荣对房市供应量问题则有不同的见解。他指出目前欧美经济和债务危机重重，本地房屋供应量过剩的情况，对代表大众化私宅的中央区以外（Outside Central Region，简称OCR）的冲击最令人担忧，尤其是在巴西立、盛港和榜鹅。

　　不过，他说若把代表中档、高档领域和有地私宅都计算在内，私宅价格仍然可能会出现升幅。

　　Orange Tee研究部董事陈国强认为房市是否会因供过于求而出现调整，主要得看政府的移民政策和人口增长速度，但这个问题很棘手，因为有一部分新加坡人已经对人口增长过快感到不满，而其他基础设施，如地铁网络的扩大还未到位。

　　“目前对于经济展望，各方都持有不同的意见，但我并不排除全球经济出现衰退的可能性。不过，我们应该不会看到2008/09年的历史重演，因此未来数月，私宅价格应该处于横摆状态。”