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本帖最后由 sugerfighterG 于 11-9-2013 23:40 编辑
一个中介自己的炒房经历
从工程师转行地产经纪好几年了，这里和大家分享一下做为一个经纪自己的炒房经历。
1） 2008年，从一万现金开始
刚结婚，打算买HDB了，因为种种原因，手里只有一万现金（囧）。还好CPF里的钱够15%。于是从信用卡里透支了2万元（3%的年利息吧，几个月还完了）。
因为有限的资金，HDB选择在sembawang, 离MRT大约5/600米，31万5房。
2009年开始入行地产经纪，对地产的认识大有不同。
2） 2010年， 升级公寓
看到了公寓是新加坡房产的未来，但又不够钱在保留组屋基础上新够公寓，于是升级。
组屋买了40万，2010年四月82万买了 bishan point 3房 1184 sqft. 这里并不靠近碧山地铁站。之所以选择这里，是看好发展前景。当时Thomson Line 的蓝图以及公布，虽然地铁站的位置还没有确定，但站名已经确定了。其中，有一站叫Thomson, 还有一站叫Sin Ming. Bishan point 就坐落于upper thomson road 和 Sin Ming 的交界处。我们推断地铁站就在附近。还有一个考虑就是靠近名校。爱同就在对面。
这些考量以后都得到了回报。
经验： 买房考虑的要素地点是首选，不止是当下的地点，更是未来的发展。比如乌节路的地点一流，但是发展的潜力在哪里？所以乌节路未必是投资型房产的首选。
教训： 联名买房了，不够高瞻远瞩，为下次卖房打下伏笔。
3） 2013年，再次出手
打算买房，但是碍于ABSD，于是打算先卖房。这时候，地铁站位置已经公布。不出所料，里公寓只有200米。1.23M 轻松出手。3年的时间50%的收益，如果只算20%的首付，收益250%。
经验： 新加坡公寓是王道，地点是首选。便宜和贵是相对的不是绝对的： 一个100万的公寓5年后的前景如果是130万，一个40万的HDB5年后的前景如果是45万或者更低，那么我觉得40万的HDB比100万的公寓要贵。
教训： bishan point 我还是看涨的，买房能不联名就不要联名啊。
接下来，用手上的资金买了两套公寓：
一套在 eight riversuites.3房尺价1270左右。 关于这个公寓，负面评价很多，比如被HDB环绕等等。但考虑了很多房子之后还是选择了这个。为什么呢？这些负面的评价正是它的潜力所在. Boon Keng 是个老城区，的确有很多老房子。它是新加坡第一批组屋的所在地。但如果不是这样，eight riversuites 也不会这么便宜。同时，它也是最靠近BOONKENG MRT 的公寓，附近没有比邻的公寓。
旧城区的改造正在悄悄的进行中，差一个地铁的尺价是1600， 相信这个是我的第二个金矿。
二套在 pavilion square. 亚龙路 正中的 freehold， 看中的是它的租金回报，最近因paya lebar 空军基地迁移而取消的楼层限制算是个意外的惊喜吧。
5年以后再来 update. :-)
我对新加坡房产的展望。
关于HDB，以后是稳中有跌，不是短期的，而是长期的。这个是新加坡的国策。投资的不要挑战这个。以后我觉得作为出租的价值可能再被打压。铁定要买HDB可以等等，时间在你这边。
关于公寓，以后第走势是缓步上升。接下来三年有不少新房TOP，过了这几年就没多少地了。最关键的是所有的policy 像 ABSD, seller stamp duty, DTSR，贷款上限等等，看起来是防止房价上涨，其实是防止房价下跌的。其中道理，仔细想想不难明白。各位有没有发现，新加坡政府从来没有动过调控房价最有效的property tax? :-)
9月11日更新
下图是新加坡MAS提供的新加坡 money supply.
Money Supply 稳步上升，2013年的 money supply 几乎是十年前的2.5倍。
再看看中国的Money supply 数据 （人民银行提供），这十年里，中国的money supply 增加了5.5倍。
这些 Money， 可能就是这十年里物价上涨（包括房价）的原动力。而且看上面的曲线趋势，并没有要停下来的意思。
欢迎讨论。 ：-）
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