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楼主: 铜牌推广者

[房产] 从新加坡第一所退休公寓资料看投资的价值--5楼比较分析

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发表于 7-1-2014 01:29:16|来自:新加坡 | 显示全部楼层
我们从价格,年限,出租回报,来分析分析吧。

尺价,
资料上是980PSF起,不过,我相信,大多数的单位,应该是上到1000PSF了。

附近有3个可以比较的公寓,分别是

SIGNATURE PARK,永久,1998年建成,尺价1100左右
GOODLUCK GARDEN,永久,1984年建成,尺价1000左右
HIGH OAK CONDO,99年,2000年建成,尺价1000以下。


跟边上的2手公寓比较,尺价上没有吸引力,但是,以上的3个公寓,2房的面积都是90平米以上,没有1房单位。
HF的2房才50平米,胜在总价低,人们买的起。
而且还有1房式40平米,给我这样的吊丝买。




如果跟武及芝码的新鞋盒比售价(都是永久地契的),那是便宜了40%以上的。
CREEK,NOTTINGHILL, SUITES@BK TIMAH, SUITES DE LAUREL 都是1700PSF的。


如果跟当地仅有的一些HDB比较,差别也有限。
3I 的屋子,1974年建,还剩60年,现在的成交价是42-45万左右吧。

租金分析:
参考价格:
SIGNATURE PARK,永久,租金~2800; 面积~94sqm
GOODLUCK GARDEN,永久,租金~3000; 面积~110sqm
HIGH OAK CONDO,99年,2000年建成,租金~2800-3200, 面积~90sqm。


由于此HF新项目的面积偏小,预测租金如下
两房的大概不到2800。
由此,一房 2200
双匙单位分别 1500+2000 可能是比较合理的价位。


假设1房,2房,2房DK的价格分别是450K,550K,730K,可以得到YIELD 分别为
1房,5.8%
2房,6.1%
2房DK,5.7%
应该YIELD还可以。
不过,谈不上保值和升值。


小结一下
总价低,地段不差,出租回报还可以。
我的看法是,资金不雄厚,但是又有投资意愿,不想买国外的产业,却不想把钱放在银行贬值的朋友,这个项目是为您们量身定制的。
新加坡这样的群体应该蛮大的,所以,会很好卖。


但是,买了以后,你要有心理准备,捂60年,同时,看着你的隔壁永久的项目在升值,而你的却原地踏步,甚至每年转售价降低,你要有一颗平常心。


话说回来了,60年后的事情,谁都预测不到。
以朋友们对财富的敏感度,思想力,执行力,持之以恒,60年后,你的名下的产业,早已远远不止这一个了。你的孩子,应该笑不动了。
你可能不是富二代,但你的孩子们一定是有个不折不扣地富爸爸(富妈妈)。

点评

考虑到不能转手,指望未来30年interest平均在4.2%以下?现在借钱给美国政府也有3.89%(30年bond)  详情 回复 发表于 7-1-2014 09:16
管理费就已经需要1个点的yield了,税差不多还要最少0.5个点。如果一年空置1个月。DK就是(3500-360)*11/730k-0.5%(地产税)=4.2%。这个yield的前提是61平米3500  详情 回复 发表于 7-1-2014 09:14
没有算maintenance和税,yield没那么高。而且对面110平米3000的话,你一个61平米的dk可以加起来租3500?不说租金下行的趋势,这个租金也太乐观了  详情 回复 发表于 7-1-2014 09:11
1

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发表于 7-1-2014 08:58:44|来自:新加坡 | 显示全部楼层
小狮租房
铜牌推广者 发表于 7-1-2014 01:29
我们从价格,年限,出租回报,来分析分析吧。

尺价,


谢谢详细又专业的分析,获益匪浅。
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发表于 7-1-2014 09:25:44|来自:新加坡 | 显示全部楼层
本帖最后由 咪咪熊仔 于 7-1-2014 09:27 编辑
铜牌推广者 发表于 7-1-2014 01:29
我们从价格,年限,出租回报,来分析分析吧。

尺价,

租金分析:
参考价格:
SIGNATURE PARK,永久,租金~2800; 面积~94sqm
GOODLUCK GARDEN,永久,租金~3000; 面积~110sqm
HIGH OAK CONDO,99年,2000年建成,租金~2800-3200, 面积~90sqm。

由于此HF新项目的面积偏小,预测租金如下
两房的大概不到2800。
由此,一房 2200
双匙单位分别 1500+2000 可能是比较合理的价位。
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为啥人家98平米租2800,这个2房47平米也能是2800?就算你这个能新一点,人家花一样的钱住一半的面积?
我觉得这个房租估价太过乐观了

而且房租市场弹性非常大,空置率每上升1%,房租可以下跌3%。这种位置如果房租下行是冲击最大的。

另外没有考虑管理费和地产税。

我们假设地产税0.5%yield

如果DK租1800+1200,一年11.5个月(空置半月吧)。

(3000-360)*11.5/730k-0.5%=3.6%

这个就是只有每2年空置1个月,能租到3000块的情况下,才能拿到3.6%的yield,我个人觉得买这个房子投资的人估计会很惨。



要知道这里用的还是yield可能最高的dk,如果是普通房型,yield可能更低
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发表于 7-1-2014 09:42:08|来自:新加坡 | 显示全部楼层
本帖最后由 飞翔的鱼鱼 于 7-1-2014 09:48 编辑
咪咪熊仔 发表于 7-1-2014 09:25
租金分析:
参考价格:
SIGNATURE PARK,永久,租金~2800; 面积~94sqm


我还是认为,这种房子,只是新加坡的一贯政策,房屋的多样性的一个体现。
不可能成为以后的标准,但是确实适合一个不小的群体。

如果你是这个群体,买了这个房子,还是有不错收益的。如果不是,很可能没啥收益。

对于绝大多数需要买这种房子的新加坡人,只需要考虑房产税,不需要考虑房租收益的所得税。需要交这个税的人不会买这种房子,而打算买这种房子的人,基本不需要交房租收益税(基本所有人都可以在个人所得税中抵扣了)

一房的出租收益,还是不错的~~这种房子,基本没有房屋升值的空间(就目前来看),买了要么纯自己住,要么短期收点房租,要么五年后速度脱手。

短期收点房租,然后迅速脱手,风险略高,收益相对较低。这种房子,基本就是以自住为目的。让以自住为目的的人低价买入公寓,对整个市场,还是利好的。(感觉这种公寓,和HDB中的BTO一个道理,控制房价增长)


点评

讨论不同人群的投资的时候,只有不同人群的风险承受能力。从来没听说不同人群有不同回报率的。  详情 回复 发表于 7-1-2014 10:16
投资就是投资,和群体没关系。我还没见过事后算回报事后不同群体可以算出不同正负回报的“投资”  详情 回复 发表于 7-1-2014 10:14
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发表于 7-1-2014 10:07:50|来自:新加坡 | 显示全部楼层
可能未来地铁通了后, 周边那些可以告别2字头租金, 铜牌的这个租金预计就出来了
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发表于 7-1-2014 10:22:51|来自:新加坡 | 显示全部楼层
本帖最后由 咪咪熊仔 于 7-1-2014 10:24 编辑
Lucky姐 发表于 7-1-2014 10:07
可能未来地铁通了后, 周边那些可以告别2字头租金, 铜牌的这个租金预计就出来了 ...

我是觉得这种想象很美好。不能说不可能,我只是想,如果那里的47平米要2800,那么在市区47平米是不是应该要4000+了?市区的90平米该多少呢?如果真能做到这样的租金预期,新加坡的房价飞涨可期,如果那样又为啥要买一个注定不能升值只能收租的房子呢?

房价和租金这种东西都要把整个新加坡放到一起来看
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发表于 7-1-2014 10:51:47|来自:新加坡 | 显示全部楼层
咪咪熊仔 发表于 7-1-2014 09:25
租金分析:
参考价格:
SIGNATURE PARK,永久,租金~2800; 面积~94sqm

一般都以 Gross Yield 来计算的。。。

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发表于 7-1-2014 10:52:13|来自:新加坡 来自手机 | 显示全部楼层
等新加坡人适应了这种60年的房子,以后照样可以增值,虽然跟99年的差别还是有两条街,但跟天朝70年的房子没啥差别^_^
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发表于 7-1-2014 11:16:55|来自:新加坡 | 显示全部楼层
本帖最后由 飞翔的鱼鱼 于 7-1-2014 11:23 编辑
飞翔的鱼鱼 发表于 7-1-2014 09:42
我还是认为,这种房子,只是新加坡的一贯政策,房屋的多样性的一个体现。
不可能成为以后的标准,但是确 ...




没听说过,不代表没有~~聋子从来就没听见过声音。。。。。(说你是聋子,真冤枉你了)

你算的那个回报率是已经扣除了个人房屋出租的所得税!算回报率,本来就是应该算税前回报率。

为什么?因为每个人都面对不一样的税,当然税后回报率不一样了。。

都跟你说的很明白了,买这种公寓的人,基本不需要交房屋收益的所得税,你还算毛的税?


你自己清楚怎么算投资回报率? 一边说投资回报率与群体无关,投资回报率是一样的
一边又算税后投资回报率。
请问所有人都需要交 这个出租房屋收益的所得税马??有的人要交这个税,有的人不用交这个税(抵扣了),税后投资回报率能一样吗???

这不扯的嘛!


点评

我算的那个是扣除了地产税(最后那个0.5%),你哪只眼睛看到我说所得税了?不过0.5%可能扣得有点多,理论上可能是yield的5%。  详情 回复 发表于 8-1-2014 08:45
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发表于 7-1-2014 11:30:39|来自:新加坡 | 显示全部楼层
Jerry2020 发表于 7-1-2014 10:52
等新加坡人适应了这种60年的房子,以后照样可以增值,虽然跟99年的差别还是有两条街,但跟天朝70年的房子没 ...

60年和99年还是有质的区别。。。就像20年和60年有着更明显的质的区别是一样的

区别就是,人的寿命,完全可以跨越60年,但是目前不能跨越99年。

天朝的70年房子,也和新加坡这个60年房子 有着质的区别,天朝包拆迁,但谁敢保证新加坡公寓60年后,以旧换新??(能保证,那就能增值,而且明显比99年的要还要抢手)


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