【新加坡圈房产专栏】谈谈新加坡的鞋盒公寓

新加坡圈

新加坡圈房产专栏作者 彭威
所谓「鞋盒」公寓，指的是总面积在500平方尺以内的小户型公寓，通常是一室一厅。
对新加坡房产有研究的朋友们可能已经发现了，鞋盒公寓出现在新加坡的时间，比其他发达城市要晚得多。不提伦敦，香港这样的国际都市，就说05-07年国内房产市场火热的时候，北京上海等一线城市的CBD区域已经铺天盖地的【SOHO精品小户型】，【精装跃层复式，买一层送一层】等等一居户型为主打的房产广告了，新加坡这里的公寓设计普遍还以三房室为主，最小的两房户型面积也有80平米到90平米。追求宽敞的设计理念跟政府一贯主张的住房宜居概念是契合的。鞋盒公寓那时也有，但是数量稀少，而且主要集中在中央区（CCR），较少引人注意。
直到09年以后，鞋盒公寓这个特殊的类型才开始大量出现在新加坡的大众视野里，然后不出意料的成了市场热点。

鞋盒公寓的流行，和本地房价的不断上升是直接关联的。从投资的角度说，牺牲了居住空间以换取低廉的总价，从而使得投资者可以用负担得起的价钱投资另一套房产，收取可观的租金回报，这是鞋盒最大的吸引力。
让我们举个例子说明一下。

目前的市场，大众公寓尺价普遍在1000-1100/平方尺上下。张先生和太太名下有联名组屋房产一套，贷款未还清。如果他们想再买一套房产投资，那么最普遍的做法是下面两个：

方案1，购买三房公寓自住，出租组屋。

按照大众市场的三房公寓售价100万，第二套最多贷款50%计算，他们需要准备现金和CPF：

50万首付+第二套额外买家税（7%）7万+印花税2.46万+律师费=总计约60万

方案2： 购买鞋盒公寓出租。

按照400平房尺售价60万计算，第二套最多贷款50%计算，他们需要准备现金和CPF:

30万首付+第二套额外买家税（7%）4.2万+印花税1.26万+律师费=总计约36万

以上计算的前提是张先生是新加坡籍家庭。如果是PR家庭，购买第二套需要支付的额外买家税就更多了。

去年六月总偿债率（TDSR）的框架出来以后，金管局规定贷款人的每月偿还贷款总额不得超过家庭月入的60%。如果小家庭第一套房产没有还完，又有车贷或者分期付款的话，购买百万价格的第二套公寓房产所需要的收入门槛会更加的高。

两个方案比较一下，投资鞋盒公寓对于家庭经济方面的压力比较小，投资的门槛也低。URA的数据也显示，购买地址为HDB的鞋盒买家比率每年不断上升。（蓝色为HDB住址买家，红色为私宅住址买家）

另一方面，新加坡的家庭人口结构也出现了改变。月入5000以上的单身人士越来越多。以前这类单身人士只能选择和父母同住，或者花费巨资买公寓，或者等35岁买转售组屋。现在他们多了个市场选择，可以花较少的钱居住鞋盒公寓，追求有品质的生活。

鞋盒公寓从09年开始受到了市场的热捧，价格和销售量齐升，到底有多热，我们来看一下URA的数据。蓝色线是大众市场鞋盒均价指数，绿色线是中央区鞋盒均价指数。红柱为大众市场鞋盒销量，紫柱为中央区鞋盒销量。

鞋盒公寓的销量在2012年到达顶峰。也是从这年起，非中央地区（OCR）的鞋盒销售量超越了中央区（CCR）和中央边缘区（RCR），成为了小型公寓的主要供应来源。

2012年底，政府出手给火热的鞋盒市场踩了脚刹车，限制中央区外非有地私宅发展项目的单位数量顶限，以确保鞋盒公寓不会占据居民住房的大多数。到了2013年，新的降温措施又规定了更严厉的第二套房贷款顶额限制和TDSR框架。

政策的效果立竿见影，鞋盒的销量立刻往下走了。但是大家注意一下横摆的价格指数，没怎么降。

研究一下政策，我们可以看出政府的意图很明显，第一，鞋盒是市场的产物，但是政府不鼓励本地居民家庭住在鞋盒里生儿育女。所以政府出手限制了非中央区（也就是居民主要居住区）可以发展的鞋盒数量。新加坡的未来不会发展得像香港那样，本地居民一家四口挤在四十米的鞋盒公寓里也不可能成为主流。第二，政府认可鞋盒公寓存在于中央区的市场价值。什么样的人居住在中央区附近？主要是外国顶尖人才。2012年11月实行的规定是多年来唯一一个针对鞋盒公寓的限定。换句话说，政府觉得这个限制足够了。

综合以上，我们可以大胆的猜测一下，鞋盒公寓这个类型在政府的长期规划里，主要功能是供本国居民投资出租给外国人才居住，其次才是留给本国高收入的单身居民自住的辅助功能。
分析了很多篇幅，让我们还是让数据说话，看看鞋盒公寓的市场表现如何。已经竣工的鞋盒公寓出租回报率和大家的预期有没有差别。

下面表格列出了过去六个月里超过10个出租合约的鞋盒项目。

从表格数据可以看出，大部分的鞋盒项目出租回报率超过了4%。在如今的市场来说，是相当不错的数字。

另外值得注意的一点是，不同地区的鞋盒公寓售价差别很大，从60万-超过100万不等，然而市场接受的租金范围却普遍集中在2000-3000，没有达到两倍的差别。最高售价的项目--位于11区的Lincoln Suites，并没有收到最高的租金。而最低售价的项目--位于25区的Parc Rosewood租金也是最低，这两个项目的回报率都大大低于4%。位于热门地区女皇镇地铁附近的Alexis项目则取得最好的投资回报。

由此可见，鞋盒的卖价和将来出租的租金并不一定成正比。便宜的鞋盒并不代表一定划算，昂贵的鞋盒也不代表将来的租金会最高。

所以大家有心投资鞋盒公寓的时候，一定要保持冷静，不要看到示范单位美轮美奂的样板房就激动了。也不要被各种各样的限时折扣打动了。最关键的还是租客，地点，回报率。

关键评估点第一，锁定心理预期回报率。按照预期回报推算购买地点有没有足够的潜在租客群。

比如说鞋盒售价60万。心理预期回报率4.5%。 按照每年租出11个月计算，每个月的租金需要2500才能达到4.5的预期回报。有能力并且愿意花费两千五租下鞋盒的租客，大多是高收入工作人士，比如说EP持有者，或者是追求生活质量的白领PR小夫妻。那么鞋盒的购买地点是不是这类人士聚集的区域？潜在租客的数量，直接关系到将来鞋盒建好后能不能吸引到足够的租客。

关键评估点第二，鞋盒的地理位置是否符合潜在租客的地理偏好。

靠近地铁肯定是非常重要的。然而上班通勤的时间，到达休闲娱乐地点的便捷程度，周围环境，这些偏好往往起了决定性作用。比如说对于金融专业人士来说，十分钟可以到达市区的地点肯定比需要搭乘三十分钟地铁的地点有优势。对于热爱休闲生活的欧美专业人士来说，住在东海岸附近的滨海生活就比住在人口密集的组屋区更富有吸引力。

关键评估点第三，观察周边竞争项目。

到附近走走，看看心仪的鞋盒地点周围有没有其他在建的公寓项目，这些项目里有没有鞋盒公寓。翻看Master Plan看看附近有没有大片的空地被划为住宅用途。如果一个区域密密麻麻几百上千个鞋盒公寓推出市场，那么这个区域将来必定面临激烈的竞争。

作者 彭威    微信号 sugerfigherG

关于作者，彭威，1996年来新加坡，南洋理工本科毕业，先做了十年的数据分析工程师，然后做中介有5年时间，为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，直到收房验收，房屋出租等一条龙服务。注重于公寓市场和商业房产。不向买家收取任何中介费用。

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