【新加坡圈】在新加坡购买新公寓还是二手公寓？

新加坡圈

新加坡圈房产专栏作者 彭威

“一千个人眼里有一千个哈姆雷特”，购买新公寓还是二手公寓，同样没有标准答案。像购房这样重大的决定，普通人一辈子也经历不了多少次，所以无论多慎重都是应该的。而慎重是一种态度，光有态度也还是不够的，还有方方面面的东西需要了解。本文将把所有平时接触不到的数据，展现在大家面前，协助有需要的朋友做出最佳选择。

先让我们看看，对于这个问题，整个市场是如何选择的：

以上的表格，就是新加坡URA城市发展局热腾腾刚刚出炉的，新加坡到2014年第三季度为止，每季度的公寓交易总量。表格统计了新房和二手房各自的销售数量。红色框中的数字，就是新房和二手房的按季度数字。不难看出，绝大多数季度，新房的销售数量，都要大于二手房的转手数量。在有些季度（黄色标注部分），新房的销量是二手房的两到三倍。

那么供应方面呢？新加坡URA城市发展局公布的数字，2014年第三季度，在售的新公寓数量为5845套。二手房的在售没有官方统计，根据某大房产网站的估计，大约为5万套。也就是说，在供应方面，反而是二手房要大大多于新房的。

市场的选择是显而易见的。

我们再来看下一组数据：新加坡未来几年将要完工的公寓数量，同样由新加坡URA城市规划局发布。

从这组数据我们可以看到，公寓的供应2016年到一个高点，之后逐年减少。虽然这里说的是公寓供应，但是这组数据和开发商完全没有关系。决定因素只有一个，就是政府的土地供应。新加坡政府是很有效率的政府，在世界上是名列前茅的。在土地供应的宏观调控上做的很好，该增加的时候增加，该减少的时候减少，绝不拖泥带水。

对于我们买家而言，无法影响更无法控制政府的政策，可以做的是，顺着政策的方向，搭个顺风车。结合第一张表和第二张表，可以看到一个现象：在市场上新房较多的季度，二手房的交易量会被新房的交易量蚕食；而在新房较少的季度，二手房的交易量则会和新房不相上下。结合新加坡的另一个政策：新公寓在购买后的4年内如果出手，将需要缴纳一个高额的惩罚性印花税，4年后出手则不用缴纳。公寓修建的时间也算在4年以内，政策的目的是防止投机性的炒房。也就是说，2014年底购买的公寓，到适合卖的2018年底，刚好是市场上新房供应很少的时候。

那么，为什么相对于二手房，市场更倾向于新房呢？我的理解是这样：二手房不是从石头里蹦出来的，也是从新房转换而来的。一手买家买入新房，到出手的时候，加上当初自己交的税，加上预期的利润，加上银行的利息放到公开市场出售，就变成了二手房。

有的二手房的价格很有吸引力，尤其是比较旧的公寓。直接从价格上说，确实比新公寓便宜。即使是这样，依然不足以打动市场，成交量依然很小。这又是为什么呢？因为公寓有折旧，地契年限也缩短了。比如一个20年房龄的99年地契公寓，如果和一个新公寓比较价格，应该在现在价格的基础上乘以百分之一百二十五，这样的比较才是等价的。新加坡的99年地契和中国的70年地契是有本质的区别的，很多地都是私有的，绝不存在免费续签一说。

二手房有一个优势，就是现房。如果投资，可以多收两年租金；如果自住，则可以节省两年租金。这的确拉近了二手房和新房的距离。但即使考虑租金在内，市场认为新房依然带来了较高的投资回报。

也有个别的二手公寓，因为环境的变化（比如，附近修建新的地铁），如果可以抓住时机买入（在消息发布以前），可以带来意想不到的回报。这需要对新加坡发展政策很深入的研究，和一些运气。

二手公寓的买家，多为组屋提升人士。组屋提升人士因为需要解决住的问题，对公寓市场也接触不多，所以大多会选择二手公寓。二手公寓买家的存在是必须的，因为只有这样，市场的链条才完整。

作者 彭威    微信号 sugerfigherG

关于作者，彭威，1996年来新加坡，南洋理工本科毕业，先做了十年的数据分析工程师，然后做中介有5年时间，为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，直到收房验收，房屋出租等一条龙服务。注重于公寓市场和商业房产。不向买家收取任何中介费用。

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