【新加坡圈】新加坡的拆迁是啥样的？

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新加坡圈房产专栏作者 彭威

在中国，大家对拆迁不陌生。在上海北京等一线城市，自家外墙上的“拆”和福利彩票的“中”那是一样一样的!在天高皇帝远的地方，强拆等等的火爆事件也常有发生。那么在新加坡，拆迁是啥样的呢？

随着汤东地铁线的兴建开工，东海岸部分将有两万四千平方公尺的私人土地被政府征用。

根据最近的新闻报道，政府已经完成了第一阶段的土地征用赔偿。

首批获得赔偿的是14户半独立洋房及公寓的业主，获得的赔偿总额达4500万元。政府根据发出征地通知当天的市价来决定赔偿额，推算的赔偿价格在1000-1300每平方尺之间。

图片：即将被征用的安柏路半独立洋房。

不过你们知道么，根据市价赔偿这个规定，在新加坡其实是最近几年才有的事情。如果十年前遇到政府征地，业主可能就没这么幸运。

早在1966年，即新加坡独立的第二年，政府通过了一项《土地征用法案》，作为土地国有化的法律依据，授权政府可以以公共目的征用土地。凡是为公共目的所需要的土地，如建设道路，地铁系统，学校，医院，公园及政府组屋等， 政府均可以强制征用。

法案于1973年修订，将征地赔偿额度定位立法当天（也就是1973年11月30日）的市值，或按照土地宪报公布之日的市场价值支付补偿费，两者取其低者。

这个公式固定了特定日期的土地市值（1973年11月30日）。也就是说，长达十年之后的1985年，如果发生了土地征用，即使当时土地的市场价值远高于十年前，政府的赔偿额仍然是按照十年前的价格决定。

在之后的几十年，《土地征用法案》经历了几次修订，但同样还是固定了某个日期的土地市值，

这个法案提供了强硬的法律依据，政府用较低的赔偿额度征用了大量的私人土地。

数据显示，1960年，新加坡44%的土地属政府所有，到了现在，政府拥有全国约80%的土地。

一方面，六十年代低价征用了大量的土地之后，新加坡全国展开了大规模的组屋兴建工程。才有了今天百分之八十新加坡人居住在组屋的壮观局面。

然而另一方面，强制征地和远远低于市价的赔偿额也造成了当年私人业主的不满。《土地征用法案》曾引发了大量的抗议。

直到四十多年后的2007年，新加坡政府终于大幅修订土地征用法令，摈弃固定日期计算土地市值的赔偿方式，改成根据征用通知日当天的市价赔偿受影响的业主，而有关市价也会把受征用房地产的潜在价值考虑在内。

2012年，同样因为汤申地铁线，位于牛车水黄金地段的珠光大厦被政府征用。当时珠光大厦的业主正在筹划将大厦推出市场整体重建(En Bloc)）

按照修订版的土地征用法令，赔偿额按照征用时的市价计算，珠光大厦的业主们最后获得的政府赔偿总价达4亿5000万元。

今年三月，新加坡国会通过了土地征用修正法案，未来受征地影响失去部分土地的业主，将无须为价值提高的剩余土地支付不动产增值税。

这意味着业主能得到更高的征地赔偿。当新加坡政府征用业主的部分土地时，剩余的土地可能会因为被征用土地的未来用途而增值。

按照修订前的法令，业主得到的赔偿必须扣除相关增值，这相当于向业主征收一笔不动产增值税（betterment levy）。在修改后的法令下，业主将能按照被征用土地的市场价值，获得全额赔偿。

作者 彭威    微信号 sugerfigherG

关于作者，彭威，1996年来新加坡，南洋理工本科毕业，先做了十年的数据分析工程师，然后做中介有5年时间，为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，直到收房验收，房屋出租等一条龙服务。注重于公寓市场和商业房产。不向买家收取任何中介费用。

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柳下惠

不懂那些被强拆的国人会怎样看待这个社会呢！？