【狮城论坛】新加坡外交部长：楼市降不降温无关大选

华人网编辑

新加坡外交部兼律政部长尚穆根说，新加坡政府不会因为大选而调整本地的新加坡房地产降温措施。

他昨日在跨国房地产网络RE／MAX举办的首届亚太研讨会上说：“有人跟我说，大家都希望大选后，（降温措施）会解除。我不知道为什么人们要把降温措施跟大选扯在一起。这些降温措施很久以前就实施了。降温措施不是合理，就是不合理。大选本身并不是考虑因素。”

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他说，左右降温措施的因素包括国家的经济情况、供需情况、房地产价格水平，以及房地产价格与工资的关联。

“大选是短暂性的，但这个国家有九成的人拥有自己的房地产，八成是公共住宅，一成是私人住宅，（政府）必须确保你对房地产领域的判断是正确的。如果按大选周期行事，就会输掉下一届大选。”

共有500多名来自15个国家的房地产专业人士出席与部长的对话会。

尚穆根在回答有关降温措施的提问时说，由于市场对有关消息敏感，而且降温措施不在其权限范围内，因此无法置评。

他说，政府推出降温措施是为了避免房地产市场出现泡沫、确保新加坡人不过度借贷，以及确保房地产价格合理，好让想要拥有新加坡私宅的新加坡人在付出努力后可以达成愿望。

自2008年的金融危机以后，政府推出了一系列的房地产降温措施，包括前年推出的总偿债率（TDSR）房贷限制与较高的调高额外买家印花税（ABSD）。市场受到压抑，交易量疲弱，房地产业界无时不在揣测楼市何时松绑。

尚穆根表示，政府必须在外来房地产投资与新加坡人购买私宅的能力之间取得平衡。

“新加坡之所以会成功，是因为人民愿意辛勤工作。我们需要说的是：‘他有的，你也有公平的机会拥有。’同时，我们仍然需要对外来投资保持开放，但不能允许价格涨到不合理的水平，导致新加坡人无法购买。”

另外，RE／MAX新加坡昨日宣布成立亚洲房地产培训学院（Real Centre Academy (Asia)），为房地产专业人士提供跨国培训。

RE／MAX新加坡与RE／MAX澳大利亚与新西兰、日本以及韩国签署备忘录，合作提供培训、销售与投资课程，让他们学习如何帮本地买家到海外投资，以及协助外国买家到新加坡投资。

课程内容包括使用房地产金融工具来分析投资项目、提升销售表现，以及了解外国市场。想报读课程者必须拥有至少三年的经验。该学院将于今年第三季在位于大巴窑建屋局中心的RE／MAX新加坡院址开业。

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       据上个月新加坡《联合早报》报道，随着利率上调，新贷款的偿债费用将提高，新加坡私宅价格未来两年里预计将下跌10％。

　　分析师认为，由于新贷款偿还费用上涨，增长的步伐甚至超过收入增幅，造成能够达到总偿债率（TDSR）要求的新加坡家庭减少。因此，总偿债率框架将限制新加坡房地产需求的复苏以及房价的展望，最后导致新加坡私宅市场走低。

　　新加坡房产专家杜刚在接受《国际金融报》记者采访时指出，私宅市场走低，与之前政府的降温政策也息息相关，加上目前利率上升的因素，最终导致私宅市场的购买力和投资需求受到影响。“目前看来，这样的情况将持续一年以上。”杜刚认为。

　　房地产顾问服务公司莱坊（Knight Frank）发布的研究报告也显示，对于外国投资者来说，新加坡目前是除中国香港外的亚太地区中，买房成本最高的地方。然而，市场下行的迹象随处可见。

　　市场走低

　　最新数据显示，由于缺乏利好消息刺激转售私宅市场，加上受降温措施的持续影响，4月新加坡房地产市场继续降温。

　　“如今的楼市充满挑战，最好是消除任何有关交易价格和认知上的灰色地带。”世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振伦认为。

　　事实上，新加坡当地政府正在着手扫清买卖双方之间的信息障碍。记者了解到，从上个月开始，新加坡私宅项目的示范单位今后必须以“素颜”示人，以准确反映单位落成后的真实模样，不然就必须关闭示范单位。新加坡国家发展部已经宣布，一系列让私宅市场更透明的举措即将生效，包括更频密地公开新项目销售数据、规定更全面的交易文件信息，以及确保新项目示范单位更准确地反映真实单位。

　　新条例规定，发展商须按蓝图比例建造示范单位，面积和天花板高度须与实际单位一样。示范单位必须建造所有结构和外部墙，而且墙的厚度必须与真实单位相同。

　　据悉，有关新条例将在今年7月20日生效。新加坡市建局表示，当局需要一段时间决定执行这项新条例的运作细节。

　　对此，高力国际研究部主管谢岫君指出，新改变意味着发展商将有更多行政工作要做，但提供更即时的房屋信息对买家有利。

　　谢岫君说：“有关折扣的信息将是对买家最有意义的信息，如礼券、现金回扣、律师费、印花税回扣、租赁担保和家具礼券等。信息公开之前，买家很难衡量和比较折扣。有了更详细的信息，买家可按实际价值计算和自行决定哪些折扣对他们最有利。”

　　在杜刚看来，私宅交易信息更加透明无疑对私宅市场有着很好的管理作用。“这样一来，炒房和非法交易的情况将会不断下降，也会让房地产市场更加健康”。

　

　   止跌要多久

　　面对新加坡楼市目前的状况，有观点认为，只要新加坡政府放宽过去七年推出的降温措施，房价就会止跌回升，而许多人猜测新加坡政府在下一届大选过后不久会松绑。

　　新加坡私宅价格近年的高峰，正好发生在美国联邦储备局削减购债规模和新加坡政府实施总偿债率框架的时候。

　　法国巴黎银行经济师麦尼古拉斯认为，总偿债率框架显然比起减债对私宅价格的影响更大。总偿债率框架有两大作用：第一，它能够通过限制家庭购买房地产的能力来抑制房屋需求；第二，该措施支持长远的财务稳定，即使房地产泡沫破裂，受到冲击的将是私人消费增长，而不是银行。

　　因此，在麦尼古拉斯看来，新加坡政府在房地产市场衰退时最不可能放宽总偿债率的要求。

　　麦尼古拉斯指出，移民政策收紧也冲击了房屋需求。新加坡的外来人口和私宅市场之间有强大的关联性。收紧的移民政策立场，以及区域增长的放缓，降低了跨国企业进入亚洲的吸引力。

　　可是，新加坡大量新私宅供应却在外劳增长显著放缓的时候进入市场。根据市区重建局数据，今年将有2.4万个新私宅竣工，今年底的空置率预计将达到10％，创下2005年以来的最高纪录，并将对房价和租金形成下跌压力。

　　星展集团研究部预测，新加坡放假今年和明年将分别下跌12％和15％。联昌银行集团则预测，新加坡房价今明两年将下跌10％。

　　麦尼古拉斯认为，尽管新加坡私宅房地产价格已从2013年中的高峰期下跌了5.5％，但市场还要进一步调整才会见底。

　　杜刚也认为，近期新加坡私宅市场并不能回温。“就房屋供应来看，上个月末，新加坡建屋局就推出近万个组屋单位，并开始预购。在这样的政策背景下，政府明显在对外放出一个信号——将继续为房地产市场降温”。

　　莱坊亚太地区研究主管Nicholas Holt对外指出，在过去的24个月里，新加坡的房地产市场已经走向疲软。他说：“我们看到，在去年的高峰期末，房价出现陡降。这不是一个周期性衰退，更像是由于政府诱导所形成的放缓。”

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