【新加坡圈】独家：新加坡的组屋如何换名

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新加坡的组屋如何换名

新加坡圈房产专栏作者 彭威

政府这几年为了房产市场降温打出了一套组合拳，卖家印花税(SSD)，额外买家印花税(ABSD)，每月偿还贷款比率(MSR)，总偿债率(TDSR)，各种组屋条例，令人眼花缭乱。

家庭买第一套房基本没问题，想买第二套，方方面面卡你没商量。

这几年来，想买第二套房的客户遇到了各种各样的尴尬情况。手握三四十万新币现金，买不了二套房。这不是笑话，是实实在在发生的事。

一套三房公寓的门槛价一百万起，新加坡公民买二套房必须交7%的额外买家印花税，加上正常印花税部分，印花税总额就将近十万。

如果第一套房贷款没还完，第二套最多贷50%的贷款。剩下50%不可以贷款的部分，全部现金+公积金支付。

怎么办？

新加坡是一个法制国家，各种条例规章，白纸黑字规定得清清楚楚。台面下协商的灰色渠道不适用在新加坡。想要省钱，得按照规章认可的来，合法避税才是王道。

已经有聪明人把房产政策研究得底朝天，总结出以家庭作为单位，合法规避二套房的额外买家税和贷款限制的流程。不少人实践过了，确实可行。

家庭的第一套房产通常都是夫妻联名购买。现在要买二套，核心诀窍就是把第一套房产转名给一个人，另一个人的名字拿出来，单独再买一套。

公寓房产转名的流程叫做decoupling，组屋转名的流程叫做Ownership Transfer。

房产转名最适合公民+公民的家庭组合。 公民+非公民的家庭虽然也能做，但是经济上就不怎么划算了。

今天的篇幅里我会分别介绍第一套房产是组屋和公寓两种情况下的转名流程。

先来说说公寓decoupling的过程。这个相对简单一些。

举个例子，张先生和张太太联名买的第一间公寓，市价一百万。现在张先生想要把公寓产权转让给老婆一个人，自己再出去买第二套公寓。

法律上看待decoupling相当于一次买卖，即张先生把一半的公寓产权卖给张太太。所以这个过程中双方都需要给律师费。买家需要交纳房价一半的印花税，也就是五十万的3%扣掉5400块，一万新币左右。整个流程花费的时间通常在8-12星期。

Decoupling最好在第一套房买下四年以后再做，四年之内需要交卖家印花税。

Decoupling完成以后，张太太作为买家的年份重新算起。四年之内张太太最好不要卖房子，不然还是要交卖家印花税。

如果张先生和太太一起贷款买的第一套房，他需要把名下的贷款还清。这个过程要看和银行签的具体贷款合同里有什么条款，有些锁定期的情况需要支付罚金。

好了，现在张先生的名下没有任何房产了。之前他用在第一套公寓上的公积金也连本带利全部打回公积金户头了（这部分需要现金填补! 好在第二套首付就能用得上）。

张先生可以出去再买一套公寓，按个人第一套计算，无需支付额外买家印花税（ABSD），贷款最多可以贷到80%。

假设第二套公寓还是价值一百万，首先ABSD就省了7万现金。

首付现在只要付20万了。还记得连本带利填补回张先生公积金账户的那笔钱吗，现在可以用了。公积金可以支付15万的首付，剩下的5万首付必须用现金。

当然了，总偿债率(TDSR)还是要遵守的。张先生的收入必须足够高，可以一个人拿到贷款。

为什么只有公民+公民的组合这样做划算呢。假设张先生是永久居民，他完成转名再出去买第一套房，还是要交5%的ABSD,经济上不划算。

或者换一下，假设张先生是公民，张太太是永久居民，张太太做decoupling相当于买下了一半的公寓，还是需要交5%的ABSD。

公寓的Decoupling说完了。现在我们再谈谈组屋的Ownership Transfer。

两者的流程其实很类似，但是法律上的性质完全不同。

组屋要转名，首先屋主必须住满五年的居住年限(MOP)。没住满年限免谈。

住满五年以后，其中一个屋主(Owner)把名下的组屋产权当作礼物赠与另一个屋主（Ownership Transfer by Gift)，自己成为基本住户(Essential Occupier)。 这个过程没有现金参与，法律上不认为是一次买卖，因此也无需缴纳印花税。

不过根据我了解的情况，只有拿HDB贷款，或者没有贷款的情况下才可以把组屋产权当作礼物馈赠。如果中间有银行贷款参与的话就没戏。

万一真的拿了银行贷款，还想要组屋转名的话，只有两个办法，还清银行贷款，或者离婚。（当然，非常的不建议为了省7%税走第二条路。）

所以假设李先生和李太太拥有一套组屋，两个人都是公民，贷款已经还清了。现在李先生通过礼物赠与把自己名下的一半组屋送给了李太太，李太太成为组屋唯一的屋主，李先生成为基本住户。

这个过程不牵扯到税款，花的钱很少，只有几百块费用而已。但过程比较长，一般需要两到三个月。

李先生名下没有拥有任何房产，他完全可以出去买一套公寓，无需缴纳额外买家印花税。他们的组屋可以保留。

当然，张先生的收入必须够高，可以一个人拿到足够的贷款。

张先生如果动用了公积金支付组屋房款，所用的金额必须连本带利的打回公积金账户。这一步对现金的要求很高。当然了，这笔钱很快就可以用做第二套房产的首付。

现在我们再假设一下张先生是公民，张太太是永久居民的情况。组屋转名完成后， 永久居民和公民组成一个家庭核心，拥有组屋，唯一的屋主张太太是永久居民。

根据从建屋局了解的最新情况，如果张先生现在出去买了一套公寓，虽然他还是不用交额外买家印花税，但是张太太必须在六个月之内卖掉组屋。 那还有什么意义呢。

说实话，牵涉到组屋改名的情况很复杂。因为建屋局保留了随时更改规章条例的权利。现在是这个说法，也许下个月就变成另一个说法了。

组屋的转名过程刚开始在房产界流传的时候，我和几个同行讨论过，一致认为这是个漏洞，建屋局只要发现了很快就会堵上。

但现在一年多过去了，很多人已经通过礼物赠与这条途径成功地从去掉了组屋屋主的身份。我们的理解是建屋局默认了这个办法可行，因为得益的都是新加坡公民，而且都是手上有大量现金的家庭，没必要跟他们过不去。

但是对于公民+非公民的家庭，也要跟着这么做，就有点走钢丝的感觉了。

无论是哪种家庭组合，如果你们打算做组屋转名，我强烈建议直接去建屋局，根据你家的具体情况问个清楚，免得遇到不可预料的变数。

作者 彭威    微信号 sugerfigherG

关于作者，彭威，1996年来新加坡，南洋理工本科毕业，先做了十年的数据分析工程师，然后做中介有5年时间，为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，直到收房验收，房屋出租等一条龙服务。注重于公寓市场和商业房产。不向买家收取任何中介费用。

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