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HDB卖房之终极葵花宝典
第一页 欲练此功，挥刀自宫 第二页 即使自宫，未必成功 第三页 前言 10年一晃而过，当年参考我铜牌推广者的帖子，《你不可不看的买房攻略》买房的朋友，现在很多人已经到了升级换代屋子的时候了。 拿到了新房，自然就要把现有的屋子卖掉。在卖房的时候，你一定是会遇到以下问题: 卖房的具体流程是怎样的？ 我应该怎样开始？ 怎样卖到好的价钱？ 为什么没有人来看房？ 啥时候该出手？ 看房的人没啥反应，为什么？ 是否要找中介帮我卖房？找一个中介还是多找几个？ 别着急，仔细阅读，你会获益匪浅。 如果你是在买房，这篇文章也会100%对你有益。 如果你是刚入行的中介，读完此文，你的成功率将成倍增加。 本文谈的是纯卖房，至于卖房所得计算，或者换房先卖后买或先买后卖等问题，我们可以后文问与答讨论。 第一章 HDB卖房流程
先确认你的MOP已经期满。或者即将期满。MOP通常是5年，从你拿到这个屋子的钥匙开始计算。5年后你才能签 OTP。 递交卖主的CHECKLIST 如果你有中介，中介用他的SINGPASS在HDB网站做递交，然后你当天或者第二天，在HDB网站，RETRIEVE CHECKLIST，并且ACKNOWLEDGE。 如果你没有中介，你也可以用SINGPASS自己递交。很简单的。 注意，递交CHECKLIST后的7天之后，卖主才能跟买主签 OTP。在此之前，是卖主的冷静期。 开放屋子给买主看。 当买主看中屋子，买卖双方谈好价钱，CHECKLIST 7天已过，你就可以签约。（即，签OTP） 签约时双方必须商定以下条件。成交价，何时递交申请第一次面议（FIRST APPOINTMENT），交易结束后卖主是否延后搬出。 买主给卖主1-1000元的订金。 在OTP上面，所有卖主在第八页签字。OTP交给买主 此后，卖主就不能反悔了。 买主在签订OTP后的当天，或者第二天，上网申请估价。费用199.25元。 估价师会在4天内和卖主联系，上门拍照并估价。 一星期左右，估价报告寄到买主的MY HDB PAGE，买主上网查看估价。买主有权不透露估价给卖主。 买主用估价报告申请银行贷款。 买主做BUYER CHECKLIST。 做完以上2项，签订OTP后的21天内，买主必须执行OTP。 执行OTP时，买主给卖主1-4000元。此后，买主也不能反悔了。 签订完执行OTP后，在OTP上规定的日期内买卖双方分别上网递交申请。各需信用卡付款80元。 有中介的卖主，由中介递交。 没有中介的卖主，可以自己递交。不难。 后递交一方，可以选择第一次面议日期。（1ST APPOINTMENT DATE） 然后，HDBOFFICER 会来转售单位检查，窗户安全和装修情况，发现有违规的，不符合要求的，卖主需要按照要求做好。 到1STAPPT DATE，买卖双方去HDB见OFFICER。同时商定COMPLETION 日期。银行贷款的，还要去见律师。 到COMPLETION前一天，卖主需要让买主来家里检查一次。确定屋子搬空。 COMPLETION 当天，把钥匙交给买主。去SPSERVICE办理水电交割。交易完成。 第二章 正确的定价是成功的关键
相当大部分的卖主，都觉得自己家是即使不是最赞的，也是很棒的。 当时买房时，看了不下XX 套屋子，（XX UPTO 99）,最后选了这套，确实是一时之选。 在住的过程中，又发现了屋子的种种优点和便利。 加上住了N年后的感情。 信箱里广告的成交价格到XX万（卖主通常只记得最高价），邻居卖了YY万，而那个屋子比我的差多了。(卖主通常对邻居屋子的缺点印象深刻)。 卖主想，我出个价钱，买主肯定会还价的，所以，我心里价位是 XX万，然后开价多个几万。 所以，理所当然最后屋子叫价应该不低。 这样的心态，完全是正常的，但却是不正确的。 不切实际的高价，只会吓跑买主，人家连看都不来看了。 那么卖方应该要如何定位自己的屋子呢？ 1） 了解同一地区，相同户型屋子的过去6个月或一年的转售成交价。这个可以在HDB的网站上查到。 2） 了解同一地区，完成交易的相同户型屋子的估价和COV。这个可以具体到楼层，在中介专业的网站上可以查到。只是，有时信息不是很完整。 4） 了解同一地区组屋转售的趋势。 5） 对自己的屋子的不带感情的中立的评估，主要为，楼层，朝向，通风，视野，到地铁站的距离，硬件装修（地，墙，BUILD IN的柜子，屋子设计风格）。 6） 同一地区别的类似屋子的叫价。 一般说来，综合以上1-5点后，有经验的中介可以对最终的估价，有一个基本的概念，误差大概在加减一万以内。 再参考第6点，一个合理的定价，呼之欲出。 （插一句，买房时参考的合理价格，也应该由此参考） 我们定的叫价，应该是可以吸引人来看的，同时符合我们心里预期的价格。 记住，我们的最终目的，是要卖房，挂一个不切实际的高价只能让人望而生畏。 第三章 吸引人更多人来看屋子
心里价格有了， 我们就开始登广告，等买主或中介带买主来看房。 在哪里打广告？ 正如你要中奖，就要多买彩票，你要卖房，就要让你的房子让更多人找到。 如果你没有中介，就在海峡时报上登广告。 如果你有中介，就交给中介去办吧。 这里把我们是如何找房子的方法跟大家介绍一下，让大家知道一个有经验的中介是如何找屋子的。中介登广告，也是这几个途径。 中介主要用的找房SYSTEM有几个，平时我铜牌推广者用的基本上是以下几个付费系统。 1） POWER SEARCH 这个系统把所有的海峡时报上的广告都下载记录，可以按照地区寻找，专业版包括商业地产的租售。同时可以查询以往交易的成交价，卖主在海峡时报上登的广告，也会在这里反应。 2） PROPERTYGURU 这个网站大家都知道也看过。中介有专用的中介版，可以登广告。在PROPRETYGURU上追踪过屋子的朋友，大概会发现，有些中介的LISTING 永远在第一第二页。而有些中介的LISTING,一直在好后面。这里面是绝对有学问的，不是勤劳顶贴这么简单。有时候，一个屋子十多个中介在卖。也有很多是钓鱼广告，吸引买主的。PROPERTYGURU的使用率，已经超越了POWER SEARCH。 3） SRX 专业网站，由于新加坡大多数的大地产公司都和这个系统挂钩，所以，很多HDB的成交都可以精确到具体层楼，以及估价和COV。我们用的专业版还能查到商业地产的租售成交。当然，查公寓成交更不在话下。这些资料在定价时都是很有用的。另一个有用的地方，是我可以在这里查到PROPERTYGURU上那么多同样的广告中，谁是专属中介（EXCLUSIVE AGENT）这样可以少走弯路。 4） 周六的海峡时报 5） 其他网站如IPROPERTY,SGPROPERTY等，我们用的很少。因为1）2）3）已经可以查到99%以上的LISTING 了。在PROPERTYGURU 或SRX上登广告，有些是可以同步到那些网站的。 广告出去了，就逐渐有买主来看房。 现在市场行情不好，除非你的屋子在地铁站的附近，或者，在大巴窑，碧山等热点地区，否则，每周只有1-2组都是正常的，一个礼拜没人来，也是可能的。以往那种第一个VIEWING 门口就办起万国鞋子博览会的情况已经不复存在了。 假如，广告出去很久，连电话都没有接到，或者人家在电话中问了情况，但是没有人来看房，那就要分析原因了。是不是地点实在偏僻，价格偏高，或者广告曝光率不够？ 现在比较冷门的屋子，是那些离地铁站比较远，同类屋子过多，楼层低的。假如广告不能排在靠前，照片不吸引人，叫价过高，人家看广告就直接PASS 过去了，或者，根本就没有看到你的广告。 假如广告曝光率已经够了，那就要考虑降低叫价了，没有卖不出去的屋子，只有卖不出去的价格。 记住，我们的最终目的，是要卖房，卖房的前提，是有人看房。 第四章 你的屋子，能让人眼睛一亮吗？ 看房人不多，我们就要提高成功率。 卖主卖房，最忌的是什么？让我告诉你，是出租的屋子，租客还住在里面，给人看房。 更可怕的是卖主本身没有住在屋子里的混租房，脏乱的房间飘着阵阵异味，这对买房人来说，是场灾难。 卖主想多赚一些租金的心情可以理解，但是我要说，给买主看出租屋，这是得不偿失的。(当然，家庭租客，把屋子当自己家一样照顾的另当别论)。 大家都有看屋子的经验。你为什么喜欢一个屋子？是因为它温馨祥和，让你有家的感觉，是因为它干净清爽，布置简洁，明亮通风，让你心情愉悦。 这么多年的经验告诉我，带混租租客的屋子，就是SHOW ROOM，买主不会买的。除非你的价格很低很低。那还要遇上一个可以透过现象看本质的买主。 所以要如何提高看房成功率？ 第一步，就是结束租约。退掉房客。 然后，是大扫除。反正要搬新家了，该扔掉的迟早要扔掉，那就早点丢。包括旧家具，和杂七杂八的东西。 如果卖主可以先搬入新家，那就更好了，全部家具处理掉，或者只留最好的家具，几件大的。整间屋子油漆一下，让买主眼睛一亮。 有些细节特别要注意的： 比如处理掉房门和柜子门上面的儿童贴纸，墙上的贴画。 比如厨房柜子的门和灶台去油。 比如让人光脚进屋不会有油腻和灰尘。很多卖主忽略这一点。 我们要让买主觉得，卖主有好好照顾屋子。 即使买主最后全部重新装修，我们的投入也是值得的。 我们或许没有特别好的室内设计，但是至少我们可以把屋子弄得干干静静，一尘不染。 有些中介，因为卖主不在，屋子搬空，就让买主穿鞋进屋，这绝对是自掘坟墓。要知道，买主在看屋子时，会潜意识假设那个屋子是他要买的，如果让他自己穿鞋走进自家，那感觉，大概和拿不干净的碗盛饭一样不舒服。 然后要放大优点，减小缺点。 至于地铁边的屋子要关窗，西照的屋子要拉窗帘，这些小伎俩，我就不多说了。具体屋子具体做法。 我有一些以前卖房时的照片，贴出来给大家参考。一张照片胜过千言万语。这个屋子的女主人，实在是太厉害了，像变魔术一样在短短2天内让屋子焕然一新。这间屋子最后不到一个月就卖出，而且COV 2万多，是真正卖在山顶上。 记住，我们的最终目的，是要卖房，只有喜欢你屋子的人，才会下定金。 第五章 慧眼识买主，把握稍纵即逝的机会 买主来了，走一圈就出门，有些连厕所，储藏室都不感兴趣的，肯定不是理想买主，一定是你的屋子有某处是他第一眼就不可接受的。这样不是我们要的买主。 然而，看屋子看很久，宾主交谈融洽的，也未必就是真正的买主。 真正的买主，有钱，有需求，能做决定的3A级买主。 我们要如何分辨这些买主呢？ 第一时间来看你的屋子，往往是最优质的买主。 一般广告出去，刚开始时，来看的人会多些。而这些看房人中，就有最好的买主。因为他们要的就是你这一区的屋子，已经在市场上看了一圈又一圈，过滤了一轮又一轮，暂时没有找到合适的，或者没有找到价格符合他的要求的，他们对市场的了解，比卖主更清楚，因为他们已经做了横向的比较。假如此时有人看了你的屋子后出价，通常是一个很合理的价格。你要好好考虑。 可惜的是，这时的卖主，刚刚开始卖房，心理价位过高，而且更由于没有读过我铜牌推广者的宝典，COUNTER OFFER 超过了买主所认为的合理区间，导致最后交易不成。这是最最最可惜的。市场上血淋林的教训不少。 现实，是最好的老师，当几个月过去，看屋子的人越来越少，卖主回过神来，降价求售，当时出价的买主早已经一去不复返了。一切从零开始。 有些买主，虽然看房时不言不语，却呆在屋子里不愿意出去，仔细观察。 有些开始询问有关屋子的细节。 还有些在屋子里就相互讨论可以如何装修等等。 更有甚者，打电话叫家里人来看。 这些都是强烈的购买信号。 等着他报价吧。 有些卖主/买主认为，讨价还价，是一场心理战，一定要让自己占尽便宜，把自己的利益最大化。殊不知，绝对成交的要义，是双赢。不要纠结于几千元的落差。你的寸步不让，会造成对方的心理崩溃，最后消失。这是对买方和卖方都适用的。 优质的买主无需多，一个就够了，但是，这一个，你绝对不能放过。 记住，我们的最终目的，是要卖房，关键时刻，不能过于纠结。 第六章 关于中介 卖房是否需要中介，这是个永恒的话题。说到底，是一个是否可以省下中介费的问题。 你读完了我铜牌推广者的本篇宝典，已经不需要中介了，更何况可以在后面的跟帖中免费提问。有本版专业中介给你免费指导。找到买主后，买房中介为了交易顺利进行，为了他的客户的利益，也会免费帮你做文书工作的。 况且中介也不是万能的。我在2014年和2015年，分别有一个屋子过了3个月，没有卖掉，广告登了无数。分析原因，2014年的那一个3房，其实买主已经找到了，但是买主当天要2ND VIEW,卖主没有时间回家。失之交臂。2015年那一个4房，只能说是无缘了。可能是上帝可怜我，也给了我们一个LISTING,一次广告，一个VIEWING就出手的机会。 假如你决定不要中介，或者说不要出中介费，你可以在海峡时报登广告，登星期六的就可以了。有买主或买主中介看到你的广告，就会给你电话了。 你也可以看PROPERTYGURU，找到在你家那一区登广告的中介，告诉他们你有屋子在卖，如果有买主，可以带来。不过，你不付中介费。（其实，你即使想付中介费，CEA也规定，买主中介不能拿卖主的佣金）。 对于卖主来说，中介的作用在于： 第一，是他们的专业性，对转售手续的了解，对收入所得的计算，对政策的理解，对不合格买主的过滤。然后，对卖主的专业建议，和买主/买主中介的有效沟通。 第二，是他们的资源，他们可以在专业网站登广告。有全新加坡几万个潜在合作对象（中介）。只要广告挂出去，有人要买这一区的屋子，都会来找这个中介的。 第三，这是很多买主，卖主不了解的，中介比较愿意和中介合作，因为双方都经过专业训练，整个过程可以顺利。假如对方是自己DIY的，中介的潜在印象是，省中介费的客户，比较精明，价格不太愿意松口。那试探一下，果真如此，也就放弃了。 第四，称职的中介，一个就够了，你多找几个中介，也是在那些地方登广告。 结语 很早就想写这样一篇沉甸甸的干货。没有合适的心情，和时间。所以拖到了现在。 有些网友，觉得中介工作很容易，无非是打几个电话，去2次HDB，律师楼。特别是当自己DIY买/卖房成功，就觉得超级简单，中介根本多余。其实，当你DIY的同时，也参考了不少的和本文一样的攻略，而很多时候，这些攻略是中介的心血结晶。所以请对中介嘴下留情。
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