【狮城论坛】上海房市"史上最严调控"有用吗？新加坡早已经笑而不语

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上海昨天迎来“史上最严调控”！主要内容包括：二套房普通住房首付比例不低于50%，非普通住房首付不低于70%；非沪籍人士购房条件社保年限从2年提升至5年等等。其实各国在应对房地产市场过热及泡沫化的手段大同小异，但政策效果却难以衡量。今天，我们来看一下新加坡的案例。

【新加坡】

亚洲开发银行（ADB）的研究报告中，将新加坡的HDB-CPF体系，既政府组屋-中央公积金体系视为最为主导性的政策体系。HDB起始于1960年的2月1日，目标是达致“居者有其屋”，数据显示，HDB体系极大地改善了整个新加坡的住房市场。

在人口快速提升的前提下，总住房库存的增速快于人口增速其中HDB的住房供应量远快于市场的供应量，导致HDB的住房市占率高居70%以上。这使得新加坡国民的居住环境也显著地改善

而房地产市场之所以可以成功地转为政府主导，理由在于1968年引入了CPF房地产金融计划，与中国的住房公积金制度类似。在起初，CPF基金的贡献率为工资的10%（雇工5%及企业主5%分摊），之后的改制则提升到了总工资的25%，目前的数字则是20%的雇员工资加上17%的雇主工资，封顶为6000美元/月。

整个HDB-CPF体系如下：简言之，HDB负责支配政府以及私人部门的储蓄、土地以供应住房，而公民除了义务储蓄于CPF以外，可以通过廉价的贷款（一部分来自于HDB的固定利率，既2.5%加上额外0.1%的溢价；另一部分则来自于商业银行）来获取住房。此外，CPF体系则可以购买国债来打理自己的负债，一些资金则用于替购房者支付首付款。本质上既是一个中央计划型的房地产市场。

在上世纪90年代初，由于新加坡政府放松了政府组屋的再出售限制，使得整个房地产市场转变为了需求强驱动的市场。在政府放松政策约束的当年（1993年），新加坡房地产价格上涨了71%。此后新加坡政府的反应为增加楼市的供应量，然而价格仍然延续了上涨态势。之后的1996年5月15日，新加坡政府开始采取一系列的反投机措施：包括对于购买不超过三年的房地产交易征取资本利得税和印花税；房屋贷款与房屋价值比率限制在80%；限制非公民获取非新币计价的房屋信贷；此外还严禁房屋购买者在HDB系统进行二次借贷。

　　这一轮房地产调控适逢亚洲金融风暴来袭，导致了房地产价格的暴跌。但HDB的价格下滑低于私人房产价格的下滑幅度。为了避免进一步的价格下跌，政府逐步削减了从CPF获得的房地产补贴，也降低了土地供应量——目的即为遏制供应量。

      在2002年，HDB暂缓其住房体系注册排队系统，并表态只有在有足够的需求的时候政府才会提供新的住房。这使得进入21世纪以后，HDB的供应量10年仅增长了6%。也就是在这10年间，得益于全球流动性的过剩、低息环境、有限的住房供给以及适宜的人口增长，房地产价格的走势重新开始升温。在2006年，新加坡政府不得不又一次实施干预冷却房地产市场，政策列表如下：

禁止开发商应允购房者延迟缴纳印花税及利息禁止无本金贷款（仅支付利息的房地产贷款）卖方缴纳印花税信贷/价值比率限制
额外的买方印花税期限约束
限制新加坡公民在购买二次出售的HDB住房时需要等待三年
按揭服务及债务服务的比率限制。。。

      新加坡实施的遏制房地产市场的策略虽然与中国大同小异，但是最根本的区别在于：政府的财政收入主要来源并不是土地买卖，以供给为本，解决居民的住房需求为主。但是，虽然目前新加坡房地产的火热程度不及中国的一线城市，但其价格上涨幅度依然相当可观。调控措施的有效性存疑。而中国由于供应市场的政府角色较弱，使得其调控更像是隔靴搔痒，往往会出现越调越高的现象。