【金老论房】

goldenstar · 发表于 13-7-2018 11:26:57|来自：重庆

本帖最后由 goldenstar 于 21-8-2018 07:56 编辑

作为普通人，投资最大的两块领域就是【房产】及【股市】

【股市】是个有故事的地方，时而横刀立马，时而丢盔弃甲。

【房产】是个蜗牛爬树的故事。周期长，负重缓行，直到豁然开朗。

金某作为普通的普通人，两样都有涉猎。以前谈股票多。这两年谈房产多。

16年的时候，本地房产市场在我已往发表的几个指标上都出现触底反转的现象。所以重新投入市场，也发生各种故事，让我更悉心地研究了几个区域发展前景，enbloc数据模型，和一些房产运作背后的理论逻辑。

发现市场比想象复杂且有意思的多，就进一步地贴近市场。本版已有资深大牛铜牌PL等，金某主要发表些经济房产的研究文学，并暨以此贴收集起来，免得自己都不好找。

欢迎大家拍砖指正。也欢迎加签名处微信goldenstarjason一起探讨。

【论房一】新加坡私宅地产入市三步曲

【2017】预计明年开闸放人

中美贸易战下的新加坡

goldenstar · 发表于 13-7-2018 11:29:08|来自：重庆

本帖最后由 goldenstar 于 21-8-2018 00:42 编辑

【论房一】新加坡私宅地产入市三步曲

这波房市涨到一个里程碑，政府终于祭出降温措施，出手干预快速上涨的私宅市场了。接上文承诺发表一套房产研究系列，会陆续写一些超越时效性的投资心得。

每个人，不论乐不乐意，买卖房是人生终将面对的事情。房市周期每一波起伏，都是每一位买家卖家共同画下的曲线。数十年的房贷与可高达4倍的杠杆，预示着行差踏错，将背负十年套牢，或者更沉重的代价。而投资顺利的，能够愉悦地获利并进入下一轮周期。

房产市场，就像其他所有的投资市场，永远都不缺机会。但是机会来临的时候，如何清楚地认识并且把握它却是最大的问题。我们常常看到有一些人运气特别好。每次都能踩准买在市场的最低潮，但是并不是每一个人都能够清楚的知道，为什么在那个时间点是最好的买入点。本文主要就是归纳个人观察的新加坡房产市场的入市信号，即使在下一波机会来临也可套用。

说重点，新加坡私宅地产的

金氏入市三步曲是：

1. 入场环境：市场极度淡季时，做好准备；

2. 最佳入场点：PPI私宅 & HDB index 碰线法，私宅反弹信号；

3. 确立趋势：关注市场资金面，金管局发表政策让新元升值。

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入场环境：市场极度淡季时，做好准备；

98风暴后，荡平了一切投资热情，直到03年 sars，市场萧条得无以复加。当年租套屋子，居然有三位中介围伺，最后还免费送了台电视机；

本轮到了16年，新闻说很多房产市场太过艰难，许多中介不得不去开计程车来维持生计。卖家常常挂好几个月也卖不出房子，成交量淡静，成交价格不断往下走。这时候差不多就到了市场底部。买家在议价中也很占着很舒服得位置。

虽然这个概念很早就提过，但是这种时候通常伴随比较压抑的经济环境，影响很多人的投资决定。例如2016年，当时中新交恶，南海课题，瓜达尔港，泰国大运河，皇京港，香港扣押战车，舆论铺天盖地的说新加坡经济面临大崩盘，甚至导致一些人失去信心离开小坡。这个世界上的危机是一直都存在的，几乎每一年都会有山雨欲来风满楼的处境，也常伴随着柳暗花明又一村的出现。

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最佳入场点：PPI私宅 & HDB index 碰线，私宅反弹信号；

私宅/HDB碰线法是本地房市线图上的“金叉”，很有特色并被多次验证的方法，也被很多人所熟悉。本轮碰线，论坛就有网友发表一篇《一针鸡血——还记得金星大侠的房市宝典吗？》的文章。上图还能看出有急跌/缓跌对应深碰和浅碰的区别。这个道理其实很简单，假如同一个区域的二手组屋交易价已经到了100万，旁边的新公寓是110-120万，不少人就会趁机提升买入公寓，并卖出组屋。这就会造成上图每次两条线碰线后弹开。

自己考虑看看，如果两条线同时向上运动中相碰会造成什么情况呢？

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确立趋势：关注市场资金面，金管局发表政策让新元升值。

金某曾说，房市，钱之势也。

任何地方的房价都在资金面和政策面之间摆动，看受哪一方的力量更大。新加坡作为一个汇率控制国，新元波动代表岛内资金充裕度，这和经济房价息息相关。但汇率波动频率频率太快，不能直接套用房价频率的波动。所以，可以参照金管局半年一次的新元政策。当长期的宽松政策突然收紧让新元恢复升值，代表金管局确认目前和可预测的将来岛内资金相当充裕。个人认为可以作为房市向上周期的确认信号。