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本帖最后由 铜牌推广者 于 15-7-2018 21:55 编辑
在降温与升温之间
发布/2018年7月15日 3:30 AM
文/郭丽娟
来自/联合早报
调控楼市的温度是政府的责任，新加坡绝对不能走向香港楼价失控飙涨之路。
不过，先适度观察，让市场在冷热之间找到平衡点，这或许是让楼市保持常温的方法。
政府是在为炎热夏天增添一丝凉意，或是把乍暖还寒的初春逼回冬天？本月5日晚上，政府突然宣布新一轮的私宅降温措施，让楼市乱了阵脚。三个新项目漏夜提前开盘，买家蜂拥抢楼，一夜卖出超过1000个单位，看起来更像是把楼市推上沸点。
这次调整主要是针对购买私宅作为投资的买家（购买第一套房地产的新加坡公民和永久居民不受影响），个人买家缴交的额外买方印花税（ABSD）皆上调五个百分点。向金融机构贷款时，个人买家的贷款与估值比率（loan-to-value ratio，简称LTV）顶限也收紧五个百分点。
一如既往，政府以市场数据作为依据，解释推出新措施的必要性。私宅价格下跌近四年后，自去年第三季开始回升，一年间已大涨9.1％。新加坡金融管理局说，这已基本抵消2013年中至2017年中累计的11.6％跌幅。再来，过去12个月的房地产交易量同比上扬25％，同期新增房贷也增加34％。
因此，政府有必要在这时候先出手干预为楼市降温，确保房价涨幅符合经济基本面。换句话说，在政府看来，现在的楼市已经太热，不降温不行。
同样的温度，在代表发展商利益的产业发展商公会（REDAS）看来，还是有点冷。
在降温与升温之间 试着寻找适中温度
REDAS认为，发展商买地时已经受到许多财务考量和不亲商政策的局限，买家对价格相当敏感、私宅交易量也不算高。楼市才处于复苏初期，根本没有理由在这时候强硬降温。新措施反而会挤压了发展商买地、开发和销售项目的周期，在中长期对市场行为产生扭曲效应。
一冷一热，孰是孰非，看事情的视角不同，自然有不同的解读和感受。
我在想的是，能否在降温与升温之间，有机会让楼市试着找出一个适中的温度？
政府一直密切留意私宅价格走势，选择在这个时间点出手，相信是因为认为这一年来私宅价格涨幅近一成的步伐太快了，一年涨幅几乎追平四年间的跌幅，担心这样的涨势如果持续下去或形成楼市泡沫。
不过，若与上几轮降温措施相比，不难发现这次政府的反应更快、出手更重，没有预先给予楼市一个自我调节的机会。
当时，本地私宅价格在2009年全球金融危机后开始上涨，政府几度小幅出手达不到降温效果，才在2013年1月下重药，通过收紧贷款、提高印花税和限制出租等条例，多管齐下为各类住宅和工业房地产市场降温。
业内人士认为，政府这次出手其实颇有针对性，因为有三个大型项目正准备近期开售。后港的Riverfront Residences有1472个单位、女皇镇的尚景苑（Stirling Residences）有1259个单位，以及兀里地铁站旁的英雅苑（Park Colonial）则有805个单位。
三个项目加起来，提供超过3500个单位，若销售成绩佳很可能再推高私宅整体价格指数，让市场更显火热，进而促成你买我也买的羊群心态。连锁效应将促使房地产发展商以更高价买地，造成地价高、屋价高、地价更高的恶性循环。
不过，这样的情况是否会成真其实还是个未知数。近期几个新楼盘因为价位高以致买气不佳，今年以来的新私宅销量也比去年同期减少约四成。
实际上，本月5日晚上涌现的千余买家，一部分相信是被降温措施“逼”出手的，若他们有更多时间冷静思考，相信未必会仓促进场买房。
如果没有加以干预，从这三个大项目的自然销量或许能更好地反映市场买气，以更好了解并判断楼市温度，之后才决定是否有必要推行降温措施。
征收额外买方印花税 楼市持续发展有效做法？
政府在宣布新一轮的私宅降温措施时也指出，将首次针对发展商推出新ABSD措施，除了企业一律得支付的25％额外买方印花税，它们还须支付一笔5％印花税。这笔5％印花税必须预付，而且无法退回。
这是另一个可以探究的问题：对发展商征收额外买方印花税，是让楼市可持续发展的有效做法吗？
政府是在2011年12月开始对发展商征收这笔额外印花税。按照条例，发展商须在五年内完成私宅项目并把所有单位卖出，否则得支付额外买家印花税。这么做的原意是避免发展商囤地囤屋不卖，进而推高市场的需求和屋价。
然而，这五六年下来，这项措施造成的一个局面是发展商抓紧时间在期限内把项目出售后，积极补充土地库存。结果，几乎在同个时间点上，多个发展商竞相标地推高地价，再推高屋价。到头来，什么是因什么是果，难以分辨。
调控楼市的温度是政府的责任，新加坡绝对不能走向香港楼价失控飙涨之路。不过，先适度观察，让市场在冷热之间找到平衡点，这或许是让楼市保持常温的方法。
铜牌评论，
这篇文章比较中肯，不像有些利益相关方一味指责政府。
大家可以讨论讨论。
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