2019年中国和新加坡房价走势预测

shichengati · 发表于 8-1-2019 22:32:46|来自：新加坡

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2019年中国和新加坡房价走势预测

2019年1月8日

狮城阿嚏于新加坡

2018年匆匆过去，又是总结过去和展望2019年的时候了。从2009年起，转眼本人已经写这些预测十年了。过去十年，一直鼓励赶快大家到一线，二线买房。快成祥林嫂了，自己都觉得已经没有什么新意了。不过，生在、长在这样一个伟大的时代，本人对于房地产兴趣不减，还是要马不停蹄地、呕心沥血地把自己的真心感受和每一位兢兢业业追求幸福生活的新移民分享。

先看一下2018年新加坡和中国房地产走势，并和本人在2017年年底时的预测做一番比较。

2018新加坡私人住宅价格指数在2018年全年上涨了7.9% （当时本人预测2018年涨5%左右）。

2018新加坡组屋价格指数在2018年全年下跌了0.9% （当时本人预测2018年涨-1%到+2%的波动区间）。

中国城市的涨幅官方数据不容易找，2019年1月3日，中国指数研究院发布全国百城2018年12月份及全年的住宅均价变动数据。2018年全年，百城房价累计涨幅为5.09%。2018年12月，北京、上海等十大城市（新建）均价累计上涨2.37%，涨幅收窄1.54个百分点。《2018年楼市总结》报告称，成交价格方面，一线城市房价整体缓涨，深圳房价呈平稳下降趋势。本人观察是一线房价波澜不惊，基本上没有变动。二线城市，尤其是2016年那轮上涨涨得慢的，基本上都在上涨，真正相当于去年下降的，感觉不多。有些城市顶多是相当于2018年的高点，在下半年有所回落而已。这些和本人去年和前年对于趋势的预测基本一致。

关于房租，中国一线城市如北京，深圳和上海都显著上涨。房租成为了去年的一个热门话题。关于一线房租，这几年来本人一直认为中国一线房租被低估了，所以一直奉劝大家不要被一些专家所谓的租售比迷惑，而认为房地产价格有泡沫。关于一线城市，本人去年是这样预测一线城市房租的：“只要经济发展，房价就只有向上一直涨，没有悬念。租金也会一直涨，有一天会赶上甚至超过新加坡私宅的租金水平。那些几年前一些舆论认为一线房子不值钱，有泡沫是因为租金太低的观点是没有眼光的。一线租金的上涨和房价上涨可能不同步，但是上涨绝对是主旋律。”

以下是本人狮城阿嚏对于2019年新加坡和中国房价走势的预测，话不多说，和过去几年的预测变化不大。另外，今年多说说房租。（本人完全从投资的角度预测房价和给建议，对象是新加坡的新移民，首套自住房不算。如果是首套房，千万别等，不论是中国还是新加坡，入手越早越好，争取一步到位）：

1. 中国一线城市

2019年一线城市的房价由于异常严格的限购，走势会比较平稳，涨跌都不会太大。即使这样，外地人想在这些城市置业会和过去一样难。一线的人口增长会非常缓慢，城市的拆迁非常困难。一线城市的变化不像以往那么大了。一线城市在城市外观方面，甚至看起来不如新兴的二线城市。一线的房租还要一直上涨，没有什么悬念。新加坡所能达到的房租，一线未来一定能够达到，甚至更高。在中国一线城市，不要被所谓的租售比所蒙蔽，因为房价和房租上涨是不同步的。

2. 中国二线城市

我去年说过“在过去很多新移民没有看清楚形势，错过一线机会而悔恨不已的情况下，未来二线的机会将成为很多新移民在财富上赶超的救命稻草。”这个论点不变。二线城市城市建设将继续突飞猛进。我几年前看好的西安，成都，重庆仍然会继续上涨。但是，总的来说，二线城市的涨幅会放缓，涨幅会低于过去几年。目前二线的租金可能是一线10年前的租金水平。一旦房价涨得不可接受，和新建住房放缓，越来越多的人会选择租房，那时租金就会出现较快的涨幅。二线房租什么时候显著上涨，可能会在近几年发生。

3. 新加坡

新加坡房价未来走势取决于经济和调控的走势。本人预测，2019年，新加坡私宅涨幅会在3%左右，HDB会在-1%到+1%波动。新加坡的租金也会保持平稳。套用去年的原话，“新加坡私人房产入场不容易，印花税相对于涨幅而言太大，从而使入场后很多年都不一定能够挣到钱。同时，租金市场疲软和利息升高，使投资私人房地产不是那么划算。对于新加坡房地产，我的一贯立场是长期持有，至少5年以上。新加坡房产长期是向上的。”

附录（2018的预测作为参考）：

2018年中国和新加坡房价走势预测

2018年1月5日

2017年刚刚过去，是总结过去和展望2018年的时候了。今年少写一些，因为过去一年大趋势没有改变，房地产投资策略也不需要大的调整。

回首2017年，中国出台大量房地产调控措施，如限购，限贷和限卖等等，终于使一线和二线城市大涨的势头得到遏制。从2017年3月份开始到11月底，全国累计有超过110个城市，发布楼市调控措施100多次，一二三线城市均有分布。2017年全年大部分城市和去年比又有不小的增长，只是年尾有些城市房价稍微回落。如果没有这些调控措施，房价一定会像2016年一样大涨。正如我在2016年12月预测的“2016年上涨不大的西部城市西安，成都，重庆，未来都有突然大涨的可能。涨幅过大的城市由于重新限购，则会上下休整几年”。恭祝群里在重庆和成都投资了房地产的同学们，这些地方机会多多，千万拿住不要卖房。

新加坡方面，2017年政府组屋（HDB）指数下跌1.5%，私人房地产指数增长1% （216年下跌3.1%）。新加坡两个指数一涨一跌，平均下来应该是横盘，波澜不惊。这和我在2016年12月预测的结果差不多，我那时的预测是“所以总的来说，新加坡2017年可能再次非常平稳，上涨和下跌幅度会非常小。”2017年，新加坡的限购稍稍放松，但是印花税，尤其是买方印花税依然存在，这使投资者不容易进场。新加坡房价在2017年这点涨跌其实都可以忽略。

以下是本人狮城阿嚏对于2018年新加坡和中国房价走势的预测（完全从投资的角度预测房价，首套自住房不算。如果是首套房，千万别等，不论是中国还是新加坡，入手越早越好，争取一步到位）：

1. 中国一线城市

因为土地供应紧张，新盘越来越少。长期来看，一线依然看涨。如北京，我在 2016年预测几年后中心几个区（西城，东城，海淀，朝阳）会陆续突破10万/平方米，长期看超过香港中心地带的房价是没有悬念的。这个预测依然成立。一线房子是稀缺品，供不应求的情况10年内不会改变。只要经济发展，房价就只有向上一直涨，没有悬念。租金也会一直涨，有一天会赶上甚至超过新加坡私宅的租金水平。那些几年前一些舆论认为一线房子不值钱，有泡沫是因为租金太低的观点是没有眼光的。一线租金的上涨和房价上涨可能不同步，但是上涨绝对是主旋律。

2. 中国二线城市

接下来从2018年以后的5年，我非常看好二线中心城市和省会城市。如果你错过了10年前一线城市发展的机会，就一定不能错过未来几年二线的大发展和房价的持续上涨。二线城市房价增长的动力来自于大量高素质人口的涌入，大修地铁机场，GDP的快速增长和人们收入的增加。正如我一年前说的“现在的二线就是10年前的一线。以后拆迁会越来越难，以后会有越来越多的人涌入。”二线城市即使限购，2018年依然会慢涨。新加坡GDP已经被北上广深超越。未来10年，新加坡GDP会被越来越多的二线中心城市超过。这些二线城市的房价赶上和超过新加坡的私宅价格也是可能的和合理的。在过去很多新移民没有看清楚形势，错过一线机会而悔恨不已的情况下，未来二线的机会将成为很多新移民在财富上赶超的救命稻草。

3. 新加坡

新加坡房价未来走势取决于经济和调控的走势。2017年的涨跌可以忽略，甚至过去3年的涨跌都可以忽略，原因是幅度和中国的房地产的波动幅度比起来太小太小了。新加坡的房价正在被越来越多的中国二线城市的房价赶上和超过，这种趋势在2018年，甚至未来两年都不会改变。

我预测2018年，新加坡GDP会有大约3%的增长，新加坡HDB房价会非常平稳，-1%到+2%的波动。新加坡的私宅在2017年已经见底，2018年一定会上升，没有悬念，只是涨多少的问题。本人预计新加坡的私宅在2018年涨5%左右，即每个季度1%多点的涨幅。

新加坡私人房产入场不容易，印花税相对于涨幅而言太大，从而使入场后很多年都不一定能够挣到钱。同时，租金市场疲软和利息升高，使投资私人房地产不是那么划算。对于新加坡房地产，我的一贯立场是长期持有，至少5年以上。新加坡房产长期是向上的。

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附录（2017的预测作为参考）：

2017年中国和新加坡房价走势预测

2016年12月25日

狮城阿嚏于新加坡

又到年底，是总结过去和展望未来的时候了。

回首2016年，是中国一线和二线城市的大涨年。很多城市房价的涨幅在20%-50%，如郑州，武汉，合肥，厦门，苏州，杭州，南京，深圳，北京，全部大涨。我从2009年写博客时便看好中国一线二线城市，大涨对于我是符合一贯预期的。2016年上涨的主要原因是调控的放松（如限购和限贷）和供不应求（放地过慢和人口大量涌入城市）。同时，中国的经济发展和人们收入增加依然非常好。

2016年，新加坡的组屋和公寓市场波澜不惊，没有新调控出台，房价（组屋和公寓）经历了极其缓慢的下跌。这种下跌幅度其实都可以忽略。

以下是本人狮城阿嚏对于2017年新加坡和中国房价走势的预测（这次完全从投资的角度预测房价，首套自住房不算。如果是首套房，千万别等，不论是中国还是新加坡，入手越早越好，争取一步到位，当然要量力而行）：

1）中国一线城市

因为土地供应紧张，新盘越来越少。长期来看，一线依然看涨。如北京，几年后中心几个区（西城，东城，海淀，朝阳）本人预测会陆续突破10万/平方米，超过香港中心地带的房价是没有悬念的（别忘了，本人当年预测北京中心地带超过新加坡郊区公寓达到3万人民币/平方米的时候，很多人都觉得不可能）。上海和深圳也是如此。不过，新加坡新移民已经没有在一线城市上车的可能性了。一是限购，二是一线的需求很多是卖小房换大房。没有房子的人上车非常困难。另外，一线的租金也会水涨船高，陆陆续续达到或者接近新加坡condo的租金水平。原因是租房会越来越成为年轻一代不得已的选择。从而推高租金。

2）中国二线城市

2016年，很多二线城市表现不俗。很多城市是经历很多年以每年低于10%左右的缓慢上涨后，突然爆发的，让很多买房者措手不及。展望未来，我依然看好大多数二线城市（除了那些人口停滞增长的）。现在的二线就是10年前的一线。以后拆迁会越来越难，以后会有越来越多的人涌入。一线由于发展早，基础设施陆续陈旧，这给二线提供了在基础设施上赶超一线城市的机会（就和当年一线赶超新加坡一样）。越来越多的人将感觉二线比一线更加合算。2016年上涨不大的西部城市西安，成都，重庆，未来都有突然大涨的可能。涨幅过大的城市由于重新限购，则会上下休整几年。如果现在进场二线，则需要几年的等待才有可能有大的受益。我几年前预测过，二线的目标是新加坡的HDB房价，目前看可能过半二线城市已经达到了。未来越来越多的二线城市将达到和超过新加坡HDB的房价。同时，二线城市的租金也会缓慢的上涨（原因是投资客过多和供应过多，消化需要时间）。

3）新加坡

新加坡房价未来走势取决于经济和调控的走势。

新加坡经济增长预计未来几年将非常缓慢，从而员工收入增长将趋于停滞。过去几年由于控制移民，虽然经济发展慢，当地人收入增长并不慢。但是未来几年员工收入增长会显著慢下来。失业率会上升。

由于经济增长显著放缓，新加坡会出现资本外流，从而导致新加坡汇率下跌。2016年美元兑新加坡元徘徊在1.4左右。我预测，未来几年会到1.5 – 1.6之间。这种汇率在2000年年初经济低迷是曾经出现过的。同时，伴随美国利息的上涨，新加坡贷款利息也会涨。

新加坡的调控是最影响房价的。未来调控的走势不好说。但是长期趋势是放松调控拯救经济。新加坡未来经济走出低谷，和2005年经济复苏时一样，房地产将功不可没。新加坡收入水平和低利率是完全能够支撑比现在更高房价的。未来一旦放松调控，导致购房成本降低和更加容易贷款，新移民便可以入场并长期持有（至少5年），最终将是长期的赢家。当然，新加坡的房地产即使未来出现上涨，也很难和中国的一线二线涨幅相提并论。

所以总的来说，新加坡2017年可能再次非常平稳，上涨和下跌幅度会非常小。租金会缓慢下跌，但是由于利息非常低，大部分人依然持有能力很强。如果已经进场，千万不要轻易卖房。由于房价还没有跌得见底，不是刚需也不要急于入场。入场时机估计在2018-2020年。那时伴随这经济的复苏，和调控的撤出，可能会出现入场机会。