買房總結。瘟疫年的記憶（二）

internet001 · 发表于 6-3-2021 23:32:07|来自：新加坡

本帖最后由 internet001 于 8-3-2021 21:00 编辑

我的房子以迅雷不及掩耳之勢，買好了，簽了OTP，弄好貸款，心裡一塊石頭算了落了地。但是飛速買房，卻並不意味著買房比賣房容易，看房的時間加上瘟疫不能出門那段，也斷斷續續經歷了漫長的兩年，最後出手買房也是一波三折，充滿戲劇性。所以在此簡單記錄一下。

1, 99年的有地住宅
這是一種相對來說比較小眾的房產類型，一般人都認為是缺少投資價值的房產。但是我家在國內一直都住在地上，所以全家到新加坡之後，還是免不了有地情結。既然永久地契的房產價格高不可攀，那麼99年對我來說就成了一個必然的選擇。新加坡全島99年有地的屋子分佈的區域用手指頭可以數的過來，我和家父家母用了在這一兩年時間基本走遍了新加坡可以買的所有99年地契的有地住宅區。新加坡99年地契的有地別墅，有相當一部分建於90年代中後期（也有新建項目），面積大同小異，排屋的話佔地都是1600多尺，有兩層或者三層，室內面積都是兩三百平米，99年有地的特點就是室內面積大，臥室大，客廳大，什麼都大。不用為停車發愁。缺點也是顯而易見的，有些屋子經歷了幾次轉手之後，被歷任屋主各種改造，留下了斑駁歷史痕跡。如果一直在此居住的屋主，那麼屋子本身的裝修就會更有年代感。入手的話，裝修是一大筆費用。另外有地住宅區往往人少安靜，但是缺點也是顯而易見的，生活不便，有些地方去趟超市都需要搭車，甚至有些地方連公交車都沒有。當然這些不便對於我們這種有地情結的人來說，都不是啥大問題。現在就寫幾套印象比較深刻的屋子吧。
A屋。這一套屋子是在地鐵站附近，走路5分鐘，交通非常便利。附近兩百米正在修建商場，建成之後，日常購物也便利。那還是2019年的時候，政府在一年前剛剛實施了新一輪的降溫措施，市場非常靜淡。屋主當時的要價非常合理，甚至低於我們對有地住宅價格的一貫想象。這套屋子的面積比附近同樣99年地契的公寓大了幾倍，但是價格卻只貴了一點兒點兒。我們在一個週末去看了房，家父家母對室內格局和裝修都非常滿意。還記得那個小院子里還有一顆木蘭花，當時正直盛夏，滿樹的粉紅色花朵，為那個小院子增添了生氣，顯示出了獨特的魅力。我們全家在第一次去看時，就都被這座屋子吸引了。後來我們意猶未盡，又去看了第二次。但是當時我剛剛買了屋子，在還不到兩年的時間，如果要買賣屋子，還需要提交高額的印花稅。所以就在我們正在猶豫是否要購買的時候，中介的廣告撤掉了。後來打電話過去問，屋子賣掉了，價格比我們此前心裡想象的價格低了好幾萬。現在那個小區的叫價已經提高了五十萬。所以99年有地沒有投資價值的說法，也還是值得具體問題具體分析。

B屋。这是一套独栋别墅，離我家不遠。據中介私下透露說屋主已經賣了五、六年，等我们去看的时候，屋主终于熬不过市场，决定降价出售。屋子已经二十年，但是周围环境绝佳，而且在一块高地上，风水绝佳。我们去看了之后，就立刻喜欢上了它的佔地面積……有地情結的人大概就是如此吧。那段時間我們全家每天利用散步的機會都到那所房子附近觀、遠觀，簡直到了癡迷的程度。但是突如其來的瘟疫打亂了我們的節奏。我們本希望能再利用疫情的機會和屋主談判，进一步杀價。但是大概是我們一家的突然出現，帶動了這座屋子的氣場。五六年没有出售的房子，竟然在瘟疫期间，被卖掉了。所以还是那句老话，没有卖不出去的屋子，只有卖不出去的价格。价格到位，总是会有做好准备的买家冲进去跟你竞争。这点儿经验，再另外一套屋子上就体现的极为突出。
C屋。这套屋子坐落在一个公寓当中。这是坐落在公寓内的有地住宅，所以最大的优点就是外国人也可以购买。我一直在关注这栋屋子，在疫情之前一个月，屋主不知道由于什么原因，突然调低了售价，我发现这个消息之后，就立刻联系中介去看了房。但是当时的价格还不足以吸引我给offer，很快疫情悄然而至，政府很快调整了看房的政策，刚刚升温的房产市场就此戛然而止。大家都不知道未来会发生什么。疫情刚开始时，很多人还比较乐观，没想到进入三四月之后，各种悲观情绪就开始漫天飞舞。待8月能够重新开始看房的时候，这栋屋子的价格就大跳水了。我查了一下，当时的标价竟然比屋主买入价低了五十万。于是我们很快就在第一时间预约了看房时间。到了现场才知道，原来买家都不傻，一起来看屋子的人还有好几组。只能排队看房。当时的气氛完全看不出是疫情的危机期间。的确因为价格太过诱人，最后三家在当天就同时出价。人都是会贪心，拿到了折扣之后，还想要更多，再加上考虑到小区物业费和位置的问题，我们给的offer最后只比第一名低了一点儿点儿。遗憾出局。那位屋主最后出售的价格，算上各种税费，他大概亏损70万新币。所以这也提醒，房产投资的风险有多可怕。

D屋。这套屋子是我们看过的最新、装修最好、屋子设计最新颖，而且占地面积最大，室内电梯、游泳池、顶楼天台可以看到海景。只要你能想到的，它都有。基本无可挑剔。但是问题来了，为什么便宜呢。因为地契只剩下了五十多年。当时的开发商不知道出于什么目的，买了这块地，开发了四栋屋子。大概他原本想申请延长地契吧，但是由于经济原因，并没有那么做。只能按照50多年地契的价值来出售屋子。我们看房的时候在屋子还未竣工，当时的价格毫无吸引力，我们只是出于去看看海景房的目的去的。后来赶上了疫情，开发商也知道自己屋子地契的问题，于是削价出售。因为屋子靠近国际学校，我们本打算买来之后办成学生宿舍，曾经几次考虑购买，可后来疫情来势汹汹，我们随之选择放弃了。但是我们不买并不见得这种屋子没有市场，这四栋屋子在开放购买两个星期，就全部销售一空。连售房的中介都没有想到。我后来分析，现在新加坡建筑成本高昂，要起这样一套屋子，初步估计也要100万。所以相对于50年的地契，售价还是非常合理的。毕竟新加坡还有租金市场。

我们从最东边的巴西立，看到西边的lakeside，有各种各样有趣的屋子，有些的确值得购买，但是又由于各种各样的原因，我们并未给那些屋子出支票。还有一些我们认为不好的屋子，反而很快售出了。从中我们也学到了很多分析房产利弊的经验。在新加坡这种情绪清淡、交易成本高昂的房产市场，如何能够获益，还真是一门学问。后来因为我们要考虑小孩读书的事情，购买99年地契别墅的计划，最终还是暂时搁浅了。

SG_Kenneth · 发表于 7-3-2021 01:19:49|来自：新加坡

恭喜！想不到楼主这么快就出手。可以说说是那一区吗？

yantailu · 发表于 7-3-2021 07:14:04|来自：新加坡

加油

internet001 · 发表于 7-3-2021 08:42:31|来自：新加坡

本帖最后由 internet001 于 7-3-2021 08:54 编辑

2 拍卖会、fire sale

除了一般的销售方式之外，在新加坡还有一种国人关注比较少的交易方法，那就是拍卖。其实采用拍卖屋子的方式买房，在澳洲美国都比较常见，特别是市场好的时候更是如此。在新加坡的拍卖过程也是国际通行规则，卖主可以是银行、可以是公司、也可以是个人。屋子的信息都会提前发布出来，如果看到感兴趣的屋子，就可以联系中介去看房。在拍卖会的当天，准备好支票，本人并不一定非要去拍卖会现场，通过中介提交价格就好。拍卖都会很快，last call至多一两个小时。到了截止时间，价高者得。有时候也会流拍，因为卖家会有一个秘密的保留价，达不到保留价，一般来说交易就终止了。卖主需要考虑在新的时间再拍，或者寻求别的出售渠道。
我出于捡便宜的心态，前后关注和参与过几次房产拍卖。当然我的心态关键还是要捡便宜，所以我的出价毫无例外都没有达到保留价。但好处是我大概稍微明白了拍卖会的一般定价规则，坏处是我这种心态就很难通过拍卖会的方式买到房子。但是苍天不负有心人，待我今年买房时，差点就利用了拍卖的方式买到了一间屋子，但是我却意外地被卖家耍了，差点儿掉到坑里，摔个跟头。真可谓人算不如天算，贪心人反被贪心戏弄。

E公寓。这间公寓坐落在市区繁华地段，屋主不知道由于什么原因，将这座屋子抵押给了两个债权人。债主1已经拿到了法院的传票，有权出售此屋。在拍卖会这间屋子就粉墨登场了。因为定价便宜，地理位置优越，房间面积大，楼层适中，景观好，于是很快就吸引了我的目光。我们就在第一时间联系了中介前去看房。后来据中介说，我们是他广告放出去的第二天第一个预约前去看房的。在第二天我们又second view。总之凭借我们当时的想法，这个屋子基本满足我们全部的需求，更重要的是附近还有不错的小学，孩子读书的问题也能解决了。所以我们就立刻给了一个offer。当时的中介信誓旦旦地说，拍卖就在周末举行，买家一般都要等周末才能看房，我们算是捷足先登。我们听闻如此说法，心理也是美滋滋。但是事情后来的发展完全出乎我们的意料之外。带我们给了offer之后，拍卖也并未像中介所说的在第一个星期立刻举行。原因是，这间屋子除了债主1之外，还有另外一个债主2。债主2觉得我的出价太低（当时只有我一家出价），于是采用消极的方式，杯葛整个交易，虽然债主1对价格没有意见，非常希望卖给我。代表双方的律师还在谈判。中介只说要我等，在等待的期间，他还继续带人看房。等屋子到了新的拍卖时间的时候，给支票的人，已经不止我一家，还有另外四家跟我竞争。在拍卖当天的last call的时候，为了买到屋子，我还不得不被迫考虑提高价格。当然这一切都符合游戏规则，但是我们还是心生怨念。疫情之后的市场，难道已经火到了这种情况了吗？最后，中介打电话给我，说我以比第二名高“一点儿”的价格拍到了房子。但是我当时并没有什么喜悦，当初参与这种交易就是抱着捡便宜的心态来的，但是最后买的价格也没有十分让我高兴，虽然屋子很好。在这段等待的时间里，我还由于焦虑而长了一口口疮。买屋子本来是件开心的事情，但是整个过程让我们没有体会到任何的喜悦。当天已经是午饭时间，但我还是答应中介让他在我下班之后来我家取走支票。可就在这个时候，整个购房过程又出现了戏剧性的一幕。

internet001 · 发表于 7-3-2021 09:21:13|来自：新加坡

本帖最后由 internet001 于 8-3-2021 22:51 编辑

3 匆匆的结局

就在我已经决定给公寓E支票的当下，我下意识地想到了之前看过的一间大型公寓G。当时去看这间屋子，纯粹是出于一种怀旧心理。当时我跟我爱人刚刚结婚不久，我们就一直喜欢那一区的环境，当时我们看中了一间组屋，可由于我们那时还不是公民，要付额外百分之几的印花税，最后还是忍痛放弃，这也成了我们心中一直的遗憾。此外，这个区还有一间更好的小学。我曾经有一个偶然的机会去参观过那间学校，我当时就为那个学校学生出色的表现印象深刻。从内心来说，我一直都在想象我的小孩以后能去这间学校读书，那就太好了。
但是这间公寓G的叫价，基本超过了我们负担范围。我接到拍卖公司的电话，告诉我买到了公寓E的时候，我还是想到了这间公寓G。我只是抱着试试看的心情，给中介发了一条短信，说我想出个价，让他问问屋主是否可以。但是中介很快就回复说，我的价格"very very impossible"。我回复说，我是真的喜欢这间屋子，那就再加一点儿，这就是我的极限了，我们的确是"认真的买家"，希望中介能想办法去说服屋主。我知道这个时候，中介的作用是巨大的。没想到看似不可能的事情，这个时候就真的出现了转机。经过几轮的电话沟通，屋主似乎有些松口的动向。我立刻说能否立刻安排我们现在去看第二次。于是在我给拍卖公司支票前的几个小时，全家动员，又去看了公寓G。其实就在前几天，我和家父家母偶然经过，还在附近走了走。就这样，我们出了一个我们能够接受的价格，屋主竟然也很爽快地答应了我们的offer。这个时候，我又担心拍卖公司是否会向我索赔。于是又打电话给我的律师。给过去合作过的中介电话询问。在最后时候，打电话给公寓E的拍卖公司中介，问他是否可以再卖给第二个买家。总之，我们最后还是有惊无险地买到了我们一直很心仪的公寓G，而且还成功地拉低了小区的售价。
事后中介说，我们给公寓G的价格是所有买家里出价最低的，但是我们有一个最大的优势是可以立刻签OTP，不要求延期。屋主当时由于某些原因，不愿意给买家extension交易时间，希望能在最短的10周就能完成合同。另外，公寓G卖家的中介非常给力，他的工作效率极高，沟通能力极强，维护了卖主的利益的同时，也尽力做到了对我们的公平。我们也非常赞赏他的服务。所以言而总之，在房产交易当中，自己对市场行情的了解十分重要，但是我们普通人还是无法跟优秀的房产中介相提并论。关键时候他们的意见和帮助，也是房产交易能否成功的重要因素。
4，我对学区房的一点儿感悟

internet001 · 发表于 7-3-2021 11:15:20|来自：新加坡

本帖最后由 internet001 于 9-3-2021 10:28 编辑

4 不是結局的結局

對於新加坡是否有學區房，如果真的有，是否應該去拼學區房的問題，歷來都是仁者見仁智者見智。我有非常佛系的同事，就讓小孩讀樓下的鄰里學校，學校不知名到2C都報不滿的情況，但是他兩個女兒還是雙雙成績優異，考入著名中學。我想這大概就是對自己基因的自信，還有嚴格良好的家教。對於一般家庭，我覺得家長有點兒能力的話，能盡量找到心儀的學校，還是應該盡量去爭取，畢竟我們還有孟母三遷的經典故事的教育呢。
因為我住東部地區，所以也只是關注了一下東部學校的情況。因為工作的關係，我也有幾次跟所謂名校學生和老師，特別是校長接觸的機會。新加坡學校的成敗，某種程度上取決於校長執政理念。歷年升學率是一個參考，另外一個就是學校校長的風評。
確定了大體學校之後，就可以考慮買房或者租房了。如果打算申請2B，那麼社區義工，教會義工，會館義工，學校義工能在儘早地做起來。如果2B還要抽籤，那就只能看造化了。這大概是對新加坡是否有學區房的爭議所在。
東部最著名的名校當然是道南了。而且道南也算是眾多名校中2B抽籤不那麼激烈的名校。過去幾年時間，我們對附近的屋子不斷地篩選，四處打聽看房，真是操碎了心。以至於一處公寓的保安都誤以為我是裡面的居民，因为我去的次数太多啦。但是我家一直對大型住宅的執念，那一區的屋子又以小型apartment居多，看得上的condo又價格昂貴，所以後來經過思考，還是选择了放棄。