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本帖最后由 铜牌推广者 于 4-4-2021 01:46 编辑
实战 -- 现在的市场，怎样把我的HDB卖个好价钱
铜牌原创
2021年春天到了，HDB的转售市场也终于迎来了春天。
去年第三，第四季度的HDB转售价格指数，在长时间的横盘后打破颓势，发力上攻。2021年第一季度指数，又升了2.8%。消失很久的COV（CASH OVER VALUE）重新回到了人们的视野。
我在今年开年时，曾经写过一篇小文，分析当前HDB市场火爆的原因。也预计，这个火爆将持续至今年6月。
可以说，目前是二手HDB的大牛市。
今年一月至三月，我们成交了10个HDB单位，卖了9个单位，最低的COV是18K，最高的COV是45K。当然，这里有一定的偶然性，本文后面会有分析。
我们也有一个没有COV的交易，是唯一一个，我们代表买家。
卖房速度最快的，是挂出广告的第一天就卖出去的，后面的买主，连看到广告的机会都没有。只能看到HDB网站上的成交价。大多数的屋子，一个月内就出手了。
有一个单位，由于是现金交易，没有做估价，不过，大概率也有10K的COV。
作为在这个行业摸爬滚打16年的老司机来说，我们卖房的时候，对一个屋子的估价，经过仔细估算后，是心理有底的。50万左右或以下的HDB，我们的预估跟最后的HDB估价，一般不会超过1万的上下。
卖房之前，我们也会跟卖主好好分析，商量一个合理的叫价。这个叫价，包含了预计的COV。这个价格必须是，1）卖主能够接受，2）有诚意的买主愿意接受，3）在市场上有竞争力。
什么样的房子才有资格叫高价呢？
首先，如果我们的屋子，是一个稀缺单位，附近根本没有竞争对手，也就是说，在我们这一个区域，完全没有其他屋子在卖。注意，我说的是完全没有其他屋子在卖，不是说没有类似的屋子。那我们的屋子就完全可以叫高价。当然，这个有时间性，过几个礼拜，新的LISTING 出来了，那可能就要调整价格。
第二，我们的屋子必须有别人没有的独特性，比如说这一区的单位绝大多数都是走廊单位，有窗户对着走廊。但是我们的单位在角头，我们的房子隐私性就特别优秀，或者，我们的屋子有阳台，而这一地区只有10%的单位有阳台，别的单位都没有。
注意，这个特点必须是大家都公认的。这是钱不能解决的问题。而不是卖主本人的一厢情愿认为自己的屋子最好。
第三，如果我们周围有类似的屋子在卖，但是他们要么是低楼，要么对着马路很吵，或者是屋子的状况非常糟糕，但是我们的屋子情况要优于他们，那我们可以相对的价格较高一点的。
最后，如果我们的屋子，装修特别好，同时保养的也很好，特别是屋齡比较旧的区域，那么我们也可以叫的高些。注意，这个装修和保养时见仁见智的，也不是屋主说了算的。
*这里是关键点一，是如何定价。并不是越高越好，即使我们的屋子是第一种 + 第二种情况的合体。
好了，开始卖房了，目前市场，如果是一个普通的4房式，或者5房，SEMBAWANG, WOODLANDS, YEW TEE, JURONG WEST。只要不是太差，不是2，3楼，大概率很快就能卖出去，有时甚至是几个顾客同时要以我们的开价来买这个屋子。
*这里是关键点二，是如何挑选买主。并不是简单的谁的价格高，就卖给谁。
屋子卖出去，估价师来做估价了，由于之前看房的反响热烈，我们会有一种幻想，似乎估价会很高，这是不现实的。最后的估价，大概率是跟之前我们的预计一致。
种种迹象表明，HDB正通过控制估价的手段，来控制市场，于是，COV就产生了。
这时，前面两个关键点的作用就显示出来了。关键点一，决定了一个可以让人接受的COV，关键点二，决定了我们选择了一个愿意接受我们COV的买主。
当然，一定会有些买主，看到这么高的COV后，会反悔。其实，卖主也会吓一跳，为什么估价这么低。
这时问题来了，买主来找我们继续讨价还价。我们要怎么去应对？是坚持原价？还是降低售价？
我们这9个单位的应对。大家可以做个参考。
其中有几个单位，我们是建议卖主不用降价那么多的，假以时日，一定可以原价卖出的，但是卖主有自己的时间上或其他方面的考量。愿意给买主折扣。
上面的屋子，都各有特点，最主要这些都是高需求地点。借了牛市的东风。所以才都有COV。
目前这个时期，也有组屋卖起来有挑战。即使是我们这么有经验的老司机。
第一首推二楼。有一句行话，叫：没有卖不出去的屋子，只有卖不出去的价格。这个，似乎不太适用2楼的屋子。很多买主，听到是2楼，无论什么价格，直接就放弃的。那感觉，是你送给他，他都嫌占了他HDB的quota，所以，定价再低，也不是很有效，只能等待有缘人。一旦有人开价，需要马上把握住。
第二是，卖主心理价位太高，不切实际。让买主认为卖主没有诚意。12楼的屋子，要卖32楼的价格。
有感兴趣的朋友们，大家来聊一聊吧。
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