10年的EC, 获利近30万？这么少吗？

铜牌推广者 · 发表于 14-10-2022 01:21:15|来自：美国

分析师：利润高低取决于买卖时机与市场周期近全数EC转售平均获利约30万元
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来自 / 联合早报
文 / 陈紫筠发布 / 2022年10月13日 5:00 AM

橙易产业根据2007年至今年8月间4266个EC单位的买卖禁令数据进行分析发现，99.9％或4263个单位转售时平均赚取29万5904元的利润，这当中有4001个单位买后不到10年就出售。

一项最新统计显示，绝大多数执行共管公寓（EC）在转售时平均赚取约30万元的利润，大型EC一般上获得较高利润。

受访分析师指出，EC在长期多能取得正数回报，但获利多寡取决于买卖时的市场周期，在高峰期买入，升值空间可能有限。

橙易产业（Orange Tee & Tie）根据2007年至今年8月间4266个EC单位的买卖禁令（caveat）数据进行分析发现，99.9％或4263个单位转售时平均赚取29万5904元的利润，这当中有4001个单位买后不到10年就出售。有1454个单位转售时赚取介于20万元至30万元以下的利润，有294个单位转卖时赚取至少50万元。

这项调查整理出2007年至2022年8月21在买卖禁令下的新销售EC单位的记录，分析它们若在同一期间转售时，所出现的利润及亏损。法律费和利息等成本不包括在计算中。

报告指出，大型EC一般上获得较高利润，有2717个面积介于800平方英尺至1200平方英尺以下的单位，在转卖时平均赚到26万8493元。另有1112个面积介于1200平方英尺至1600平方英尺以下的较大型单位，在转卖时平均赚到36万2997元。面积最大的EC赚最多，170个面积至少1600平方英尺的EC单位，平均赚到45万5207元。

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清在报告中指出，许多买家觉得EC处于负担得起的水平，尤其是过去一年，位于郊区的新私宅价格显著上扬。基于买入EC时的价格处在低位，不少项目近年在转售时赚取可观的利润。

EC是私宅和组屋的混合体，申请者的总家庭月入不可超过1万6000元。它的售价一般比私人公寓低，购屋者可享津贴。不过，EC同组屋一样，设有购买条件和转售限制，例如，屋主必须住满五年的最低居住年限后，才能把房子卖给新加坡公民和永久居民。在10年后，EC项目可私有化，房子能卖给外国人和公司团体。

受访分析师认为，转售EC时是否有利可图要看买卖时的市场行情，如果买入时房价处于低点，转售时刚好处于高峰期，卖掉EC就可赚取更高利润。不过，如果在处于高峰期时买入，未来升值的空间可能有限。

新加坡国立大学房地产系教授兼城市与地产研究院院长程天富接受《联合早报》访问时指出，转卖EC不一定“包赚钱”，需要看市场情况而定。

程天富说：“由于房价目前在上涨，那些早期买入时价格较低的单位在转售时会赚到利润。不过，不是每个EC项目都会赚钱。EC价格现在越来越高，未来五到10年后能否卖到这个价位很难说。”

他指出，EC尺价最近上涨到介于1300元至1400元的高价位，未来转售时的上涨空间可能缩小。

今年至今，EC市场两个新项目推出，包括位于义顺的North Gaia，以及在上星期五（10月7日）开始接受申请的Copen Grand。位于登加新镇的Copen Grand是新一轮房地产降温措施在9月30日生效后，第一个亮相的大众化住宅项目。

根据市区重建局数据，North Gaia在4月开盘时，每平方英尺中位数售价1301元。截至8月底，项目的616个单位售出170个，该月售出的五个单位中位数尺价1256元。

买任何资产都会面对风险分析师：EC未必稳赚不赔
PropertyGuru新加坡区域经理陈智群认为，买入任何资产都会面对风险，因此不能断定买EC一定赚钱，尤其是当房价趋势出现逆转的时候。不过，一般而言，大部分住宅房地产包括EC在内，长远而言都能取得正数回报。地点是其中一个关键因素，例如，位于成熟组屋区的EC一般上有更高的回报，因为得到组屋提升者需求的支撑。

针对大型EC的利润较高，他指出，面积较大的EC一般上较贵，转售时的利润绝对值（absolute profits）也因此较高。