本帖最后由 新加坡房产咨询h 于 11-10-2023 11:33 编辑
一篇读懂商业地产！ 外国人投资的好选择，商业地产，无额外印花税ABSD
在投资房产方面，大多数人更愿意购买住宅而不是商业地产，因为它更容易。但随着 2023 年 4 月27日房地产降温措施期间宣布的更高额外买方印花税 (ABSD) 税率的实施，外国人购买住宅变得成本更高。
因此，您可能想知道在新加坡购买商业地产进行投资是否更有意义。毕竟，您不必为购买商业地产支付 ABSD。 对于那些有兴趣购买商业地产的人，这里有一个基本指南可以帮助您。
什么是商业地产？ 与您可以居住和居住的住宅物业不同，商业物业是主要用于商业目的或工作的建筑物。对于财产所有者，它用于通过租金收入或资本收益产生利润。
商业物业分为零售、工商、酒店三种类型： 商业地产类型示例： 零售： 购物中心、宠物店、健身房、餐厅、酒吧、店屋、组屋店屋 工商： B1（写字楼、仓库）、B2（厂房） 酒店： 酒店、旅馆
由于商业物业主要是为了租金收入或资本收益，感兴趣的买家通常是投资者或商人。由于也不涉及 ABSD，它们对外国买家也很有吸引力。
外国人可以在新加坡购买商业地产吗？
是的。 虽然外国人在购买住宅物业方面有限制（一般来说，外国人只能购买非有地私人住宅和圣淘沙湾的有地房产），但新加坡的商业物业没有这样的限制。 事实上，根据住宅物业法，外国人可以在新加坡购买商业物业，例如： 店屋（用于商业用途）； 工业和商业物业；和 酒店（根据酒店法的规定注册）
换言之，外国人在购买新加坡商业地产时，享有与本地人相同的特权。 对于当地人，没有收入上限或资格限制。然而，购买商业地产与住宅地产有很大不同，因为有几个关键的考虑因素需要注意。
购买商业地产前需要考虑的事项
1.您应该选择哪种商业物业类型？
如上所述，有各种不同类型的商业地产可供选择，从 B1 工业建筑和零售店到写字楼和餐厅。它们不仅成本不同，而且每个都有自己的特点和风险。 例如，传统店屋在新加坡受到政府的保护，数量有限且备受推崇。它们也大多位于中部地区，租金通常较低，因此受到重视地理位置但无力承担传统办公室高额租金的初创企业和小型企业的欢迎。
因此，投资店屋可能是有意义的，因为它们的需求量很大，而且您可以获得不错的租金收益。它们的价值也很高，因此如果您将来出售它们，您也可以获得良好的资本收益。
但是，店屋并不便宜；它们可能与有地房产一样昂贵。 根据店屋的类型，它们的使用可能仅限于其区域；一些店屋仅供商业使用，而另一些店屋既可用于住宅也可用于商业。
因此，在决定在新加坡购买哪种商业地产之前，请选择有潜力产生良好租金收入或资本增值的房产。
购买商业地产前需要考虑的事项 1.您应该选择哪种商业物业类型？ 如上所述，有各种不同类型的商业物业可供选择，从 B1 工业建筑到零售
2. 您可以更改该物业的预期用途吗？ 与住宅物业一样，商业物业也根据其在 URA 总体规划中的用途进行分区。根据房产类型及其用途，您可能需要向 URA申请规划许可。
例如，如果您打算将一家零售店改造成一所商业学校，您需要遵守 URA 的指导方针或寻求他们的批准。每个商业地产都有自己的准则和规定，您可以在此处参考。
3.位置重要吗？ 位置起着重要作用，因为它会影响您感兴趣的财产类型及其使用期限。 例如，如果您有兴趣在兀兰或榜鹅购买工业地产，那可能只买到拥有60年地契的房产。
此外，虽然投资于地铁站和人口稠密的住宅区附近的商业地产可能有良好的记录，但位置也高度依赖于该地区的发展。例如，如果进行整块出售或政府决定重新开发土地，则可能会影响人流量，从而影响您的业务。
4. 您需要为新加坡商业地产支付 ABSD 吗？ 如上所述，与购买住宅物业不同，即使您已经拥有住宅，购买商业物业也无需支付 ABSD。 根据您的居留身份（即您是新加坡公民、永久居民还是外国人），这意味着节省 20% 至 60% 的 ABSD，这是一笔不小的数目。
5. 您需要支付卖方印花税 (SSD) 吗？ 除了购买工厂等工业物业外，您无需为商业物业支付 SSD。 根据 IRAS，您需要支付的 SSD 金额取决于持有期（您在出售房产之前拥有该房产的年数）。 持有期SSD费率（以实际价格为准） 1 年 15% 1 至 2 年 10% 2 至 3 年 5% 超过 3 年 无需支付 SSD
6. 你可以用你的公积金在新加坡购买商业地产吗？ 虽然您可以使用公积金账户中的储蓄来支付住宅物业的首期付款和抵押贷款，但您不能为商业物业做同样的事情；抵押贷款和首期付款必须以现金支付。
7. 商业地产可以借多少钱 申请银行贷款时，您最多可以借到房产价值的 80%，高于住宅房产的贷款价值比 (LTV) 限额（最高 75%）。 但由于您不能使用公积金账户中的资金，因此您需要有更高的初始现金支出。
此外，根据您购买是为了投资还是自用，如果您是为了投资而购买，LTV 可能会更低且更严格，因为银行认为商业地产具有更高的风险。
与住宅物业贷款一样，也有固定利率和浮动利率贷款。然而，商业地产的利率更高，尽管与住房贷款（最长 35 年）相比，商业贷款的贷款期限也更短（上限为 30 年）。
8. 您还需要考虑哪些其他费用？
财产税(Property Tax)
与住宅物业一样，您也需要为商业物业缴纳物业税。然而，不同之处在于住宅物业的税率从 0% 到 23% 不等，具体取决于您是否是自住业主。对于商业物业，您支付年价值 10% 的统一费率，这是出租时估计的年租金总额。 它基于该地区类似物业的市场租金价值。
买方印花税 (BSD) 购买价格/市场价值 住宅物业费率 非住宅物业费率 第一 $180,000 1% 1% 接下来 $180,000 2% 2% 接下来 $640,000 3% 3% 接下来的 500,000 4% 4% 接下来 150 万 5% 5% 超过 300 万 6% 5% 您还需要支付买方印花税 (BSD)，因为这是对您在新加坡购买的任何房产征收的税款。 2023 年 2 月 14 日发布的 2023 年预算公告调整了 BSD 费率。 这是您需要支付的金额。
价格(Price) 购买商业地产时，所需的现金支出取决于房产类型。例如，小型办公室和独立商店更便宜，但工厂等较大的物业需要更多资金。 除此之外，价格还受到经济状况的影响。例如，如果该行业表现良好，租户和租金需求将会增加，而在经济衰退期间情况恰恰相反，这将压低租金收益率。4
消费税 (GST) 购买商业地产时，您还需要支付 8% 的 GST 费用。 你也不能用你的公积金或银行贷款来支付，所以你应该有足够的现金来支付这笔费用。
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