Waterfront @Faber滨水公寓位于金文泰临近裕廊商业区

新辉家园 · 发表于半年前|来自：新加坡

本帖最后由新辉家园于 25-5-2014 13:49 编辑

靠近狮城西部商圈的Waterfront @Faber公寓住宅即将开盘，欢迎垂询！！！

项目综述

Waterfront @Faber是位于金文泰（clementi)的花柏前径(Faber Walk)，频临双溪乌鲁班丹水道（sungei ulu pandan)的低密度公寓住宅

由知名发展商World Class Land开发。WorldClass Land是The Hillford, Kensington Square, Urban Vista等热卖住宅项目的开发商
该滨水公寓项目共有199个公寓单位和11个分层地契有地住宅单位。近200个公寓单位中包括双卧室，三卧室和四卧室单位，以及三卧室和四卧室的双钥匙单位和豪华单位
共有203个普通车位和三个专供残障人士使用到1车位。分层地契有地住宅单位则有独享专用车位。该项目预计将在2018年7月取得临时入伙准证（TOP），2021年取得法定完工证书

项目设施和特色

该公寓项目面向幽静的双溪乌鲁班丹水道，拥有长达160米的频水度假村式的住宅单位群

设计布局以森林主题风景为主线，包括湖泊，森林，海边，峡谷四个部分，有机相连。将建有一座横跨四座楼宇的空中花园，俯瞰双溪乌鲁班丹水道和周围美景。

住宅单位设计和装潢也秉承精品理念，匠心独运，别具一格。
公寓单位的客厅和厨房采用天然大理石地板。所有卧室单位均为木质地板。配备有欧美名牌家用电器

所有一楼单位米天花板高达4.27米，其他楼层单位屋顶高度为3米
分层地契有地住宅单位空间宽敞，配有私人电梯和2个私人停车位
分层地契有地住宅单位住户将会有波光粼粼的池塘，使之与其他单位保持一定的建筑距离，给予住户更好的隐私保护。

项目区位优势和周边便利设施

项目位于金文泰市镇中心和裕廊湖区区域中心的交汇处，该地段周边有地住宅林立，绿树成荫，邻水静幽，却与这两大中心距离不远，交通便利，驱车或者乘坐巴士几分钟就到。

而且离西海岸公园不远，前往新加坡南部滨海区也是十分快捷，经高速公路和地铁东西线和环线即刻到达。区位优势十分明显。这是一个给人无限遐想的滨水低密度公寓住宅，住户既可以享受河畔森林的静幽妩媚，又可感受裕廊湖区的无限活力。

1. 频临狮城西部商贸交通中心－裕廊商业区隔河相望。裕廊湖区－是市区重建局2008年的总规划蓝图的重点发展计划，在2013年的总规划蓝图草案有更明确的规划，是未来新加坡市区外最大的商业，休闲和医疗中心。该区域中心占地多达多达360公顷，由两大块组成，即涵盖裕廊东地铁站周围的裕廊商业区（Jurong Gateway）和裕廊湖畔区（Lakeside）。裕廊湖区开发现在已初具规模，是新加坡市区以外最大的区域枢纽，包含住宅、办公楼、零售、酒店、休闲、餐饮等综合用途设施，堪称西部的“中央商业区”。

2. 快速直达裕廊商业区的5座大型购物中心和金文泰市镇中心，购物餐饮休闲非常便利。IMMbuilding, JCube, JEM, Westgate, BigBox五大商贸巨头云集裕廊商业区，在裕廊东地铁站附近打造狮城西部第一商圈。Clementi Mall, CityVibe就在金文泰市镇中心中靠近金文泰地铁站。Waterfront @Faber公寓住户可步行2～3分钟就可以再aye高速公路巴士站乘坐巴士10分钟前往裕廊商业区和金文泰市镇中心

3. 位于科教重镇第五邮区。该地区是新加坡的科技研究和教育中心和枢纽，堪称新加坡的”中关村”, 其中就包括声誉卓著的新加坡国立大学，硕果累累的新科研研究院所和锐意进取的科学园等在内的高等教育和企事业研发机构。更包括一大批知名的私立和公立的小学，初中，高中和大专院校。群星闪烁，不一而足，就连大名鼎鼎的Bukit Timah邮区也无法媲美。Waterfront @Faber公寓住户可通过AYE高速公路和Clementi地铁站和东西地铁东西线和环线快速直达。

4. Waterfront @Faber公寓住户也靠近狮城优质医疗资源，求医看病，医疗保健非常便利。国立大学医院(National University Hospital)近邻AYE高速公路和地铁环线Kent Ridge MRT Station，其中新建的国大医院医疗中心可满足周边居民更多健康需求。即将在2014年开业的裕廊综合医院(Ng Teng Fong General Hospital)和裕廊社区医院(Jurong Community Hospital)位于裕廊商业区的黄金地段, 临近地铁站和巴士转换站。

5。Waterfront @Faber公寓住户可享受诸多休闲娱乐和户外活动的便利。裕廊湖，裕廊飞禽公园，西海岸公园，新加坡动物园，河川生态园，夜间动物园都位于狮城西部，周边高速公路通达，距离Waterfront @Faber公寓住宅也不远，这些都是户外休闲娱乐的好去处。

新辉家园 · 发表于半年前|来自：新加坡

本帖最后由新辉家园于 25-5-2014 14:20 编辑

投资Waterfront @Faber公寓的前景如何呢? 一般来说，分析一处公寓的投资前景，需要从地段位置，入市时机，升值潜力，出租回报，项目稀缺性，风险评估，长期眼光和持有能力这几个方面来一一简析。

1.地段位置
毋庸置疑，地段位置是投资公寓的核心关键词。地段决定价值，一处房地产的市场价值大小是由在该地段和周边地区的土地价值加上自从出现人类活动以来所累积投入财力人力的总和来决定的。譬如说新加坡乌节路，中央商业区和滨海湾等这些核心地区，自建国以来，政府呕心沥血规划和投入巨额资金和人力开发多年，其土地价值和投资累积已经是天文数字，当然其所在位置的房地产价格也是水涨船高。Waterfront@Faber公寓地处裕廊商业中心和金文泰市镇中心的交汇处，靠近新加坡著名的高教区，相当于中国北京的海淀区。在政府规划中属于以有地住宅为核心的低密度的住宅区，地段位置相当优越，详细分析见前面区位优势说明。

2.入市时机
当前新加坡房地产在政府过去几年8轮调控政策作用下，已经在2013年达到历史的新高峰，并且保持稳定，市场交易量同比减少，目前处在价格缓慢调整期，是一个真正意义上的买方市场。

回望这些降温措施，其正面积极的作用是巨大的。否则在美联储几番量化宽松政策刺激下，银行利率维持在低点，买房借贷变得容易便宜，国际资本又游走各地，作为亚洲最开放的房地产市场之一的新加坡自然受到投资者的青睐，推动房地产价格持续四年攀升。这些调控政策，鼓励人们谨慎理财和理智借贷，有效地抑制了投机和炒房行为，整个房地产市场变得健康稳健，因为经过这几年的政策洗礼和“层层筛选”，绝对数屋主和买家财务健康，收入很高，对房地产具有较强的持有能力。

这种房价非常稳健的调整期有利于广大买家投资进场。如果是价格一路飙升时期（2007年和2009年）和价格猛挫时期（1997年和2008年），买方和卖方深受市场急剧变化的价格影响，恐惧和贪婪左右了人们的购买行为。在目前这种非常淡静市场条件下，新楼盘的开发商是真正意义上的非常诚心的卖方，他们的定价策略会极好地吻合当下买家的购买力和贷款能力，非常接近市场价值，对买家具有相当大的吸引力。

还有市场利率正处在历史低点，借贷成本相对实惠。随着美国联邦储备局在年初开始扭转超宽松货币政策的第一步，意味着利率慢慢正常化，并开启上升通道，虽然目前仍无法确定利率什么时候会掉头上升，但对此，金管局又再一次对借贷者发出相同的警讯，不能以为当前的低利率环境会一直持续下去，必须先有心理和财务预算的准备。

3.升值潜力
Waterfront@Faber显然具备相当大的升值潜力。一处公寓项目的升值潜力主要取决于两大因素。第一个是该地段周边地区的投资发展潜力，这个非常准确地反映在2008和2013年两个5年政府发展总蓝图上。在2013年的发展总蓝图中，其一，Waterfront@Faber周边sungei ulu pandan水道沿岸其它空白地段会用来发展更多住宅项目。其二，濒临的裕廊商业区发展稳健，五大大型购物中心围绕裕廊东地铁站和巴士中转站矗立，裕廊综合医院和社区医院即将竣工，周边度假酒店和商业办公楼将会拔地而起。一个规模庞大的狮城西部商圈正在呼之欲出，正在改写新加坡区域中心的发展前景。还有，最近新加坡和马来西亚政府正在协商和新加坡到吉隆坡的高速铁路计划。在三个备选地点中，新加坡政府认为裕廊东最有可能成为新加坡高铁的起始点，这无疑会给Waterfront@Faber周边地段的升值潜力以无限的象限空间。

第二个是该公寓项目的单位尺寸买价是否有上升潜力。参照下表，Waterfront@Faber开发商地段竞标价格是$687 sqft, 扣除各种成本, 平方尺研究机构（SquareFoot Research）预估开发商的盈亏价格是$1126 左右。和先期开盘的临近靠近裕廊商业区的三个公寓项目TheTrilinq, J Gateway和Lakeville相比，考虑到当前的市场景气和政府调控措施，特别是总偿债比率（TDSR）框架政策，以及开发商在TheHillford, Kensington Square项目上成功大卖的经验，相信Waterfront@Faber的开盘售价不说处于价格洼地，也肯定相当具有竞争力，升值空间不小。

4.出租回报
Waterfront@Faber位于第五邮区，又相当靠近裕廊商业区和国际商业园，也可方便快捷到达西部诸多大型工业企业，再加上第五邮区名校林立，教育和科技研发机构众多，深受本地家庭和外籍专业人士的喜爱。根据平方尺研究机构的报告，位于金文泰临近Waterfront@Faber的6个公寓项目，在过去6个月来的单位租约总和超过220个（Hundred Trees-87个, Botannia-41个, Carabelle-20个,Regent Park-20个, Park West-33个, The Infiniti－17个）。不难发现，Waterfront@Faber的预期租金回报相当有保证。

新辉家园 · 发表于半年前|来自：新加坡

本帖最后由新辉家园于 25-5-2014 14:22 编辑

书接上文，靠近裕廊商业区的Waterfront @Faber公寓前景分析（续）

5.项目稀缺性: 在金文泰地区，近4年来，除了在2013年3月开盘的755个公寓单位的The Trilinq（御品居），2013年5月开盘的277个单位（136 公寓+141个商用)的商住综合项目NEwest，就要数2014年5月要开盘的Waterfront@Faber了。而Waterfront @Faber作为滨水低容积率公寓项目，其中还包括11套分层地契有地住宅单位，在Clementi地区可以说是非常的罕见的，除了2001年竣工的Faber Crest，可以说非常稀缺。想象一下当时2013年18路人马竞标Waterfront@Faber地段的盛况，你就知道这个地段的价值和升值潜力了。这些18家发展商，个个在新加坡房地产市场摸爬滚打这么多年，我们不应该怀疑他们的专业水准以及他们身后上百个本地房地产界的顶级权威和精英的眼光吧。

6.风险评估：在把握房地产宏观趋势基础上，评估购买房地产风险大小最重要的两个指标就是买入价格（包括平方尺价格和房屋总买价）和每月预期出租纯收入。

首先说买入价格，如果买家买入的总房价比较低，即使平方尺均价相对较高，因为每月偿还贷款数额比较低，该买家的风险还是相当低的。如果买家买入单位的平方尺价格和本地区新楼盘均价相比不算高，他的相对风险还上比较低的。举例来说，一位在J Gateway 和The Trilinq开盘时以每平方英尺均价1600元购买公寓单位的买家，所面临的投资风险显然要比Waterfront@Faber的买家（预估在1300元左右）来的高。因为如果买家期望在未来几年内每平方英尺获利500元左右，前者屋主必须以2100元的均价出售才行，而Waterfront@Faber的屋主只需要在1600元均价时出手即可。显然裕廊和金文泰地区的私人住宅要涨到每平方英尺2100元的难度在未来5年内是非常大的，这些高价买入的屋主面临的盈利风险要比Waterfront@Faber屋主要大不少。

再次来谈谈每月预期出租纯收入大小，就是你每月出租该公寓单位所得租金减去每月房贷额所剩现金流。

1）以Waterfront@Faber的一套764 sqft的2房式公寓单位为例，如果按照1300元的平方尺价格，总价格为1，000,000左右，按照80%额度贷款30年，每月房贷额是2760左右。

2）我们取临近Waterfront@Faber的5座公寓项目在过去6个月每平方英尺租金的平均值：Regent Park (1997年竣工，$3.35), Faber Crest（2001年竣工, $3.18),Hundred Trees（2014年竣工，$3.9),Carabelle (2009年竣工，$3.69)，Botannia（2009年竣工，3.5)，即为每平方英尺3.5元，可以预估该Waterfront@Faber 2卧房单位的每月租金是2667元。

3）月租金减去每月房贷额所剩现金流为负100元，也就是说该Waterfront@Faber 2卧室单位买家的投资风险每月只有区区100元左右, 对买家来说不算什么。

7.长期眼光和持有能力

投资新加坡的房地产也需要拥有长期眼光，投资Waterfront@Faber同样也不例外。人们往往过高估计一个房地产项目在1～2年内的回报，却往往低估房地产项目在5～10年，甚至10～20年间的回报。让我们来看看新加坡私人住宅市场21年来的价格变化趋势，虽然我们不排除以后会有像在1993～1996年间，2007年和2009年这三个阶段的快速套现机会，不过在把握时机，以合理价格入市后，就要以长期持有为投资策略，这样的回报才会更加丰厚。

我们可以看到，如果一位买家在2002～2006年期间购买一套公寓单位，如果持有到2013年底再出手，10年间房价已经翻倍，这就是长期持有的威力。从1999年开始，新加坡私人住宅价格分别出现三个高峰期，前两个的持续时间非常短暂，只有1年光景，随后就开始急挫，反映了新加坡的房地产市场高度开放和国际化的程度，深受国际经济变化的影响。然而从2009年开始的这一轮高峰期格外漫长，持续4年以上，到目前为止也没有明显下降的迹象，因为全球和亚洲地区的经济从全球金融危机中逐步恢复，一直在持续增长。另一方面，从1993年算起这21年，每一次房价下挫的程度都在减弱，即最新时期的谷值高于前一时期的谷值，好像有一条无比坚固的向上的房价支撑线在支撑房价整体持续上扬。这个支撑线就是新加坡经济本身强大的活力，可持续发展的动力和不断向价值链顶端转型能力；这个支撑线就是新加坡政府名列前茅的信誉度；这个支撑线就是新加坡居民持续不断增加的收入和国际竞争力。想象一下，如果一位买家在今年投资Waterfront@Faber，那么10年以后到了2024年，他的投资回报会有多少呢？看看新加坡私人住宅21年价格趋势你就得到满意的答案。