黑心房东吃钱案例/租房协议模版/小额法庭追讨租房押金

cheerxin · 发表于 19-5-2007 18:38:00|来自：新加坡

谢谢斑竹将我的帖子置顶，我会继续更新，不断补充有用的信息，希望对大家有用。也希望大家给我建议，充实这个帖子。我深信，只要越来越多的中国同胞能够知道和使用相关的法律武器保护自己，就会越来越少出现这样的案件，别人就不敢欺负我们08/3/19更新：黑心房东吃钱案例不知不觉这个帖子要一年了。写帖子的初衷，因为自己经历被黑心二房东不退押金继而上小额法庭追讨，痛定思痛，决心写下经历帮助我们中国同胞。谢谢大家的支持和鼓励，我一直尽可能地为需要帮助的朋友提供意见，奈何精力和能力有限，心有余力不足。 接触了不少朋友的案例，我总结了一些案例，希望后来者有个借鉴。 1．             最常见的是，房东/二房东签订合同收取押金后，到时间既不能搬入，也不退回押金。通常房东还会用各种理由要求租客先付一个月租金，或一次付清多个月的。 签订合同后，房东的确有合理的理由要求租客支付相当一个月租金的押金，如果房客不能履行合同，房东可以没收最为赔偿。这个比较难防范，所以一定要找正规的中介，同时也要察言观色，比如房东的经济状况等。我一共遇到了3个案例，马来人2个，华人一个。 如果房东要求你同时支付一个月的房租，或者一次支付几个月的房租，那么问题就非常大了。第一个月的租金，应该是拿到钥匙搬进去之后才支付的。我遇到了2个案例，1个是付了押金和租金后根本就没有给你钥匙，一个是付了3个月房租住了1个月后就要你搬家，：从实际处理上看，警察会要求你先搬走，然后才去用法律手段追讨。马来人1个，华人一个。 发生这样情况的朋友，通常心肠比较软，房东和颜悦色地恳求了几次通常就同意了。或者房子很好租，价钱又出乎意料的便宜，一次付3个月还有“优惠”。血淋淋的教训就在那里，希望各位朋友牢牢守住自己的底线，坚决保护自己的利益。 2．             租房协议结束的时候，房东/二房东用各种理由克扣押金。 常用的理由是房间没有打扫，家具损坏，空调清洗等等。这个没有办法，只好据理力争。事先要仔细研究合同，租住的时候要细心保护房子并且拍照留证。我自己的案例是遇到一个空壳公司的二房东，连追讨的地方都没有。 在租住二房东的房子的时候，务必要求对方出具原始合同，表明他获得房东的同意分租。一个案例是，二房东突然“失踪“，房东不仅要把你赶出去，自然也不会退回你的押金。  还有其他的案例，希望大家补充。也希望可以告诉我如果运用法律程序。谢谢大家  我相信这个世界上还是好人多，守法的人多，老老实实做人的多。可是，就是那么一小撮人的丑恶行径，破坏了房东和房客间的信任。总之希望大家警惕在警惕，细心在细心。不管是父母的钱还是我们自己的工钱，都是辛辛苦苦赚来的，不是用来给别人骗得。 2007/6/11更新：添加了租房协议模版（中英文）。在148楼<a href="http://bbs.sgchinese.com/dispbbs.asp?boardid=138&replyid=1078180&id=928197&page=1&skin=0&Star=15">http://bbs.sgchinese.com/dispbbs.asp?boardid=138&replyid=1078180&id=928197&page=1&skin=0&Star=15</a> 这个根据我自己以前用过的一个协议，如果租整套房子，一般都是通过正规中介，有正规合同。所以根据这里大家的实际情况，主要是用于分租的协议。补充一些从其他合同/协议上看到的条款，大家可以在这个基础上修改，很多具体的条款，比如电灯，家具的维护费用，空调的清洁费，可以根据你们的实际情况具体细化。既然只是一个模版，所以仅供大家参考，本人不承担条款的解释和任何法律责任。希望大家不要怕麻烦，不管是二房东还是租客，该签的合同还是要做。 需要注意的3个重点的是：1。二房东必须保证分租行为的有效性。在他和房东的合同中，应该有明确的规定同意/不同意承租人分租，关于这一条请大家务必注意，尽可能要求对方提供合同原件作为附件。也可以在该条款上进一步要求对方提供保证。2。协议的中止。我个人建议，提出中止的一方，在本协议上，手写一段要求何时终止协议的通知，然后双方签名，并属明日期。3。交房时，务必要求双方在检查完毕后，共同落笔表示没有异议，这样会明确很多。以上意见，仅供大家参考。希望大家也可以提出更好的意见来。    07/5/19：小额法庭/法律援助由于房东用各种理由不归还我和其他室友的押金，所以我们不得不上新加坡small claim court控告房东，追讨我们的押金。在狮城华人网搜索没有看到相关小额法庭/追讨租金的文章，所以写下来这段经历，和大家分享整个过程的经验。我相信我的经历也许可以帮助一些朋友，也由衷地希望大家不用再走我的弯路，或者在遇到这样的事情的时候，可以利用法律武器讨回公道。里面房东的名字都是真实的，我有全部相关的小额法庭的法律文件(form)/法庭传票(notice) /判决书（（order）来支持我的以下论述。至于关于小额法庭的一些中文翻译，只是根据我自己的理解所作的，因为专业限制，难免有错误和不准确的地方；如果有疑问，请你请教专业律师。 写这个帖子很辛苦，谢谢大家的支持，我会尽力更新相关的资料，也恳请斑竹可以将这些内容和其他的广告一起置顶一段时间，我相信网站的初衷，除了赚广告钱，也是帮助所有在新加坡的中国人吧。 一、                       事情经过 二、                       小额法庭 三、                       司法援助 四、                       起诉过程 五、                       租房协议的注意事项六、      租房协议模版 一、事情经过： 我于06年5月至10月住在Geylang East Ave 2的 Simsville。和我签订租赁协议的是一家名为Rolf Delfo & Associates Pte Ltd的公司，这家公司租下了整个公寓，再分租房间给我们。平时和我们联系的所谓的agent叫做Chris，新加坡女人，40岁的样子。 租赁协议约定期限为6个月。我支付了相当于一个月房租的押金650（50是钥匙押金）。我住满6个月后，因为有个在新加坡citibank工作的朋友被调到香港工作，要在新加坡多逗留一个月，所以就把她介绍给那个agent，多住了20天，付了1个月房租，并在入住的时候就给了那个agent身份证件的复印件。临走的时候，我们打了很多电话要agent来收房子，可是她推说很忙没空来，让我们把钥匙放在桌子上，把门锁了就好。当时我虽然觉得有些不妥，但是要去机场，所以没有坚持。 问题出在这里。事后，我一直打电话催讨我的押金，第一个月agent说他们的工作人员生病休假，总之种种理由拖延。而第二个月，那间公司给了我一封挂号信，信里告诉我因为违反合同的规定，不仅押金不可以退还，还要我在一个星期的时间里支付1000元（相当于约2 个月的房租）作为罚款！！！！否则，该公司保留追讨的权利。 我立刻打电话发消息给那个agent,就此石沉大海。整套公寓有5个房间出租（其中一间是客厅搭建的，一间是公司长租的员工宿舍），我住了6个月，前后认识6个室友，有新加坡人，印尼人，尼泊尔人，可是，竟然一个人都没有拿到那家公司退还的一分钱押金，取而代之的是这样的一封威胁我们支付相当于1个月-2个月租金的罚款的挂号信。后来在打官司的时候，我还认识了她其他房子的住户，也都是只有恐吓信没有押金。 归纳起来，这封信的理由主要是： 1。合同规定在合同终止的时候必须书面挂号信提前一个月通知，不然必须罚款1个月租金作为补偿 陷阱一：看似很有道理，但是当时还剩下一个月的时候，我问agent要不要写信，她总是说没有关系，她知道了，写email去就可以了。当时就是太轻信了口头的承诺，事后她就以这个理由扣你的押金。 2。我分租（subletting）给其他人住并且没有事先通知并得到同意。 这是赤裸裸的谎言，没有她同意我怎么可能让朋友搬进去住，她有怎么会一个月的时间都从来没有提出过不可以？！而且那个agent迫不及待的问我们拿身份证件的复印件，因为担心非法居留的问题。 2。他合同规定每个月必须service空调，不然每个月赔偿45。退房的时候没有清洁，所以根据合同罚款90。 陷阱二：每个人退房的时候她总是找这样那样的理由不来亲自检查交接，又满口答应你没有问题，你放心之类的话。每个月清洁之类的，一定要保存好收据，并且拍照片作记录。 3。其他信上的理由还包括：留宿朋友住在房间里，所以每个月都要charge50元；有人抽烟；或者水电费平时缴纳的不够，需要一次调整。总之用各种理由，计算出来的价钱，刚好大致相当于2个半月到3个月的押金。所以，你的押金不仅冲抵罚款，还要你多还1-2个月的钱给他。 当然最后没有来找过我们任何一个人，而我们打她电话也是从来找不到人。我们的怀疑就是，那只是让我们不敢去找那家公司讨回押金的理由。比如，唯一一个没有收到这样信（当然也没有拿到押金）的室友，是一个印尼的学生，回国后他电话短消息email追讨无数次都没有结果，直接忽视。 整个事情的过程就是这样。每个人收到那封扣押押金的信时候都是非常气愤，不仅仅是因为钱，而是遭到这样的待遇。这样处心积虑却又理直气壮吃押金的，我租房子那么多次倒是第一次遇到。幸好我们之间都有联系，商量之后就一起去小额法庭上诉了。 二、小额法庭   小额法庭small claim court是属于新加坡初级法院    subordinate court的一部分。关于小额法庭的信息可以在这里找到： <a href="http://app.subcourts.gov.sg/sct/index.aspx" target="_blank">http://app.subcourts.gov.sg/sct/index.aspx</a>  地址：2 Havelock Road        #05-00 Apollo Centre, Singapore 059763 网站的资料很详细，你可以申请表格，如何起诉等。在这里请注意工作时间： Mondays to Thursdays: 8.30 am to 6.00 pm Fridays : 8.30 am to 5.30 pm       (Lunch time: 1.00pm to 2.00pm)       Saturdays: 8.30 am to 1.00 pm       Filing or Lodging Times for your Claims and Counterclaims Mondays to Fridays : 9.00 am to 12.00 noon and from 2.00 pm to 4.30 pm Saturdays: 9.00 am to 12.00 noon 中午午饭时间是1-2点，但是起诉( filing or lodging)的工作时间是830-1200。我第一次去超过12点，所以窗口关了，白白跑了一次。——到目前为止我前后去了6次，所以少一次还是好一次。：） 关于小额法庭的权限 今天有朋友问我，小额法庭到底可不可以管这个事情? <a href="https://www.sgchinese.com/bbs/dispbbs.asp?boardID=19&ID=402702&page=4">https://www.sgchinese.com/bbs/dispbbs.asp?boardID=19&ID=402702&page=4</a>    这个帖子的大哥翻译了很多东西，但是可能对小额法庭的理解有些不一样。   我大致看了小额法庭的解释： <a href="http://app.subcourts.gov.sg/sct/page.aspx?pageid=8617" target="_blank">http://app.subcourts.gov.sg/sct/page.aspx?pageid=8617</a> Jurisdiction of the Small Claims Tribunals 1．。。 2．。。 3．。。 4. Claims arising any contract relating to a lease of residential premises not exceeding 2 years Where the Claimant and the Respondant consent in writing, the jurisdiction can be raised to $20,000 从字面上看，显然是包括和房东关于租赁的纠纷，自然包括押金的问题。至于房东，应该是你签协议的那个人了。 <a href="http://bbs.sgchinese.com/从以下地址可以下载起诉的表格：http:/app.subcourts.gov.sg/sct/page.aspx?pageid=4502">从以下地址可以下载起诉的表格：http://app.subcourts.gov.sg/sct/page.aspx?pageid=4502</a>  claim form，<a href="http://app.subcourts.gov.sg/Data/Files/File/SCT/ClaimForm.pdf" target="_blank">http://app.subcourts.gov.sg/Data/Files/File/SCT/ClaimForm.pdf</a> 关于纠纷（nature of dispute）的第四条是： 租赁（不超过2年，居住） 1。租客违反合同规定 2。房东违反合同规定 3。房租定金的返还 4。房租欠款   关于警察局报案 之前有些人建议先去警察局报案。这个事情我们也作了，用处不大，当然我们也只是为了要获得警察局的报案报告而已。警察不管这个事情，而这份报告事后我也没有用到。我也不太确定是否需要这么做，希望其他有经验的朋友可以告诉我这个问题。 三、司法援助 （legal aids） 以前有帖子写了关于司法援助的事情。<a href="https://www.sgchinese.com/bbs/dispbbs.asp?boardID=19&ID=402702&page=4">https://www.sgchinese.com/bbs/dispbbs.asp?boardID=19&ID=402702&page=4</a>，贴主说去了没用，因为1）必须是公民或者永久居民，2）年可支配收入小于10000。 我仔细读他的介绍，发现整个司法援助包括三层：司法咨询legal advice，司法协助legal assistant，和司法援助(legal aid)。而上述的要求是针对司法协助和援助的。这个是司法援助局的网站，上面有详细的解释: legal aid bureau    http://app.minlaw.gov.sg/lab/default.asp?r=2 我亲自去了，在Maxwell  road那里，离开tangjong pagar Mrt地铁站很近。我叙述了我的事情，工作人员推荐我去free legal advice 寻求帮助。司法咨询在很多社区都有服务，但是需要提前预约。我预约之后见到了一个律师，也获得了法律咨询，并且是免费的。当然，我有捐钱给他的社区的基金来帮助更多的人：） 四、起诉过程（filing, consultation, hearing） （1）起诉 filing 去网站下载申请表格（form 1, the small claims tribunals act,chapter 308),填写完整表格，表格需要一式四份，并准备好还有相关的材料，主要是租赁协议，还有你被起诉的人（respondent）通讯资料。 我们起诉的是那个公司，所以就交了公司的注册信息    （biz file）。这个网站有详细解释    <a href="http://www.acra.gov.sg/">http://www.acra.gov.sg/</a>    这些信息可以在初级法庭里或者律师行里有偿搜索。我们手里的资料是我们当中一对新加坡夫妻事先已经做好给了我们每个人一份，具体怎么在法庭里查，我没有做过，可以咨询门口的工作人员。）申 请表格要一式四份，法庭大楼里也可以复印。我们低于5000元的案子，费用是10元。 （2） 协调 consultation 交了申请表格并且被受理，法院给我们一封传票：form 4, notice of consultation.  上面告诉我们第一次consultation时间。那天早上我们几个人早早得到了那里，拿了编号。轮到我们的时候，我们，和那个公司的代表，就被一起叫到法官（consultation的法官叫registrar）的办公室 chamber 在consultation的过程中,请务必务必注意你的衣着打扮，称呼等各种礼仪，法官很严厉，我们其中的一个尼泊尔小孩子穿了汗衫，就被法官赶出了他的办公室。 法官首先记录每个人的身份证件，然后依次询问每个人的案子并进行调解（虽然我们一起起诉的，但是都是当作独立的案子判断，法院的解释是对双方都公平）。 第一个是那个尼泊尔小孩子。法官听了双方的论述。agent的理由主要是房间空调没有清洁，他有时带女朋友回房间过夜（agent罚他每个月50）。因为我提醒过他，所以他有写挂号信。所以不仅扣了押金，还要求多赔偿相当于一个月的房租。 法官的调解过程中，认为既然没有拍照存档，所以房间和空调没有清洁是大家的问题，因为agent没有按照合同指定空调维护商（合同中有规定），没有证据判断，所以大家一人付一半。而带朋友回家过夜，法官认为，除非公司那方可以提供证明那个女朋友连续住的证明，否则法庭不支持这个赔偿的要求。所以最后让公司还一部分钱。因为数额不大（170元的样子），所以公司的代表和我的室友就同意了。 接下来轮到我的案子：我出示我写的中止合同的email, 并且表示已经口头通知过很多次。而法官也采信了我的证据——事后有听别的人讲，据说有的法官也有这样的观点：就是也未必一定要写这样的中止信，因为住的时间本来就是在合同上就确定了。关于这点我也不清楚，希望有知道的朋友可以补充。 空调和清洁的费用大致用上述的各打50的方法，但是我表明我有清理了2个月，所以还可以扣回这部分钱。所以最后法官让agent归还我530这样。我想虽然损失100多，但是也可以接受就同意了，公司方面没有同意。    我其他的几个室友也要求退回更多的钱，所以对方都没有同意。法官决定：hearing. 我们之后收到法庭的form 5: notice of hearing 再正式hearing之前，还有一次consultation. 法官要求我交了3份表格， 表格a是： summary of facts-sequence of events，写清具体的事情。   表格b是： list of exhibit tendered 提交各种证据，例如合同文本，信件，照片等。 表格 c 是：list of witnesses就是证人。 每个表格复印3份，交法官一份，交对方一份，自己留一份。（3）Hearing 从法庭的notice里的解释上理解，hearing就是双方当事人，在小额法庭( tribunal)开庭，法官（referee)会根据双方的证据和辩论，做出判决。这个判决是终局的，除非认为程序有问题或者不公正，否则不可以上诉appeal到高级法院（high court). 网站上有非常详细地解释的。法庭在给我传票的同时也给我我一些小册子解释这些问题。 Hearing的时间似乎都在下午2点。我早早地去了，打扮得很正式。并且邀约我的其他室友作为我的证人。Hearing的时候，由原告先陈述，再由被告陈述，法官给以根据他的判断传召证人。陈述可以口述，也可以递交报告。我准备了很详细的报告，按照条理逻辑写好。 法庭不大，法官坐在一个稍高的平台上，穿的很正式。对着法官平放了2张桌子，给双方当事人就坐。进入法庭，首先向法官鞠躬，称呼法官为 your honored。    很可惜，对方不知道什么原因放弃了答辩，没有来参法开庭。法官直接判我获胜。并邮寄给我一张：order of tribunal 法庭的判决要求对方30天归还我的全部押金。如果不还钱，是可以要求强制执行（enforce）的。很遗憾，最后我没有能够追回押金，因为对方是个空壳公司 五、租房协议的注意事项 其实这件事情搞得这么复杂，我也有一些责任。我的教训就是： 1。一定要看清合同，注意细节。比如关于合同何时中止的部分，比如房间清洁、空调清洁的问题。双方的权利和责任一定要用文字表述清楚，不能怕麻烦和侥幸心理。不要只是让对方口头承诺，必须书面来往，该发挂号信的就发，否则到时候就会对你不利。 2。所有的事情一定要双方白纸黑字的记下来，最好还有公证人witness。 3。房屋交接的时候一定要双方到场，当场说明任何问题，然后写下交接的凭证。双方都应该拍照片作为证据。 我的教训就是怕麻烦，有些事情比如合同终止，最后交接的事情，也有想过要当场让对方写下来，但是一个犹豫也就过去了。存在侥幸心理。这是国内养成的坏习惯。六、      租房协议模版第148楼 把过程写出来，希望可以给大家去小额法庭起诉一个参考。起诉的过程很麻烦，耗时耗精力，但是因为很恼火很气愤对方做得这么卑鄙，而且又是好多人一起，所以才能坚持下来。我希望每个人如果都遇到不公平的待遇，都要勇敢地站出来斗争。当然，以后我一定会非常当心的，真是那句话，害人之心不可有，防人之心不可无。

[此贴子已经被作者于2008-3-19 14:09:37编辑过]

伤心小箭 · 发表于 19-5-2007 18:53:00|来自：新加坡

我顶你，兄弟～给我们带来很大的帮助二房东经常搞麻烦，上个月搬家，比你的遭遇小一些，我们不服，把警察搞过来了。他妈的警察竟然恐吓我们说就算去Court,我们要拿

元的诉讼费，而且肯定打不赢～贱就一个字啊！

cheerxin · 发表于 19-5-2007 19:04:00|来自：新加坡

一直都有听别人讲押金的问题，没有想到最后自己也挨上。而且租金其实是朋友给的，只有一个月却了付了６５０的押金，加上那份信上无耻卑鄙的言论。实在是气愤不过。真是没有看到过这种人：对着你什么都满口答应没有问题，转身就一幅我什么都没有同意，因该按照合同的样子，处心积虑要吃你的钱。关键是不要怕麻烦，只要你觉得你真的有道理。请注意，我特别强调“真的”，是因为有些事情是普遍的标准和共识，我个人感觉，法官会根据事情有自己的判断，然后就会采取倾向的态度来分析案情。但是，首先无论如何，你要迈出第一步，就是勇敢的去法庭起诉他。