分层地契法35处将修订集体出售房产楼面须超过总楼面80％

老鼠爱小米 · 发表于 29-8-2007 13:33:00|来自：新加坡

分层地契法35处将修订            集体出售房产楼面须超过总楼面80％
李韵琳 (2007-08-28)      政府将修改分层地契法，使集体出售程序更明确、公平和透明化，以确保业主能得到更大保障。 　　副总理兼律政部长贾古玛教授昨天在国会提出分层地契（Land Titles（Strata）Act）（修正）法案一读。律政部对现有条例修订了35处，其中包括建议增设签署协议的业主房产楼面面积必须超过80％的新条例、销售委员会成员必须是屋主或由屋主委任的直接家属、所有业主必须在律师的见证下签署集体出售协议书，并在签署协议后将有五天的“冷静期”等。 　　贾古玛今年3月首次在国会提出修改集体出售法的建议，律政部过后从4月2日至5月12日征求公众意见，并获得超过100个公众的400多个建议。律政部也针对修改建议与约40名房地产顾问、律师、发展商等进行小组讨论。 　　律政部经过仔细研究后，建议申请集体出售的房地产，如果屋龄在10年以上，不只必须取得至少80％分层地契份额（share value）的业主同意，这些业主所拥有的单位楼面面积也必须超过总楼面的80％。只有当这两项条款都达成后，业主才可向分层地契局申请集体出售。10年以下的房地产则需要至少90％分层地契份额和楼面的业主同意才可申请。 　　此举目的是为了平衡住宅和商用业主的集体出售权，对商住两用的房地产影响较显著。这是由于商住两用的房地产住宅业主虽然在单位数量和楼面面积上占多数，在分层地契份额上却可能属于少数，让商用业主主宰了集体出售权。 　　另一主要修订则是为成立销售委员会制定一套条规。由于目前销售委员会的成立并没有管制条例，以致一些销售委员会出现“外人”，而引起许多争端。 　　根据新法案，销售委员会成员必须是屋主或由屋主委任的直接家属，而且必须在召开特别业主大会时通过投票表决受委任，以确保委员会的诚信可靠。此外，委任房地产代理公司和律师、费用、以及出售所得分配的事宜也必须在业主大会上讨论。销售委员会开会的纪录也必须在七天之内放上布告栏或传送业主手中。 　　为进一步保障业主的权益，律政部也将规定所有业主必须在律师的见证下签署集体出售协议书，以便让业主清楚他们的法定权利，同时有律师为他们解答疑问。在签署协议后，业主也将有五天的“冷静期”，可改变主意。 　　新法令生效后，所有集体出售的业主房产必须通过公开招标出售。如果最后以私下协议（private treaty）方式出售，交易必须在招标截止的10个星期内完成。律政部也规定销售委员会向独立估价师索取该集体出售地段在招标截止日期的估价。 　　分层地契局也将有更大的权力，让它可以在一些特殊情况下，把较多出售所得分配给反对集体出售的少数业主。此外，只要不损业主利益，该局将不计较技术上不符合规定的问题。 　　此外，所有业主也可针对赔偿问题向分层地契局上诉，不限于少数业主。 　　至于累积基金（sinking fund）和管理基金的归属，律政部规定，这两笔款项归将业主，在交易完成后，根据他们对管理委员会的贡献分配。 　　律政部说，修改分层地契法是为了提供更多的保障措施以及使整个集体过程更为透明化，但不会使集体出售过程过于繁琐。 　　市场人士对修改表示欢迎，认为有助于改善集体出售程序，使它更明确、公平和透明化，但有些则提出更多层次的条规可能将延长出售程序以及提高成本。 　　彭律师事务所合伙人彭信国博士说：“新条例将更照顾到业主的权益，但律师的工作也相对增加了许多。几乎每项修改都需要律师的参与，这将拖延整个出售的过程。” 　　房地产代理商齐乐行（Credo）执行董事陈鸿文也表示,修订后的集体出售法将使程序更明确和透明，不过由于所须符合的条件增加了，整个出售过程可能会延长多一至两个月，而律师费、估价费等也将提高，使集体出售程序的成本增加。 　　持相反意见卓登国际（Chesterton）研究部主管陈瑞谨则认为，修改后的条规较为明确，出现争端或问题的几率会降低，有助于加快整个出售过程。 　　修正案预计9月初在国会辩论，通过后于10月初生效。 　　国会已经休会，将在9月择日复会，到时预料将会宣布更多关于调整公积金制度的细节。   《联合早报》

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