买房vs租房

hwwca · 发表于 20-10-2007 23:25:00|来自：新加坡

我在老茶馆发已婚单身买房贴一个星期了，可算法并不完美，故修改以后贴在此坛与大家共享。其实也实用于一家人的情况，如果你只在新加坡住五年以下。只要1100元租到套房子，不要买房。目前US的风险很快将在本地出现，大家不要被代理忽悠了。房地产前途不妙：去年房地产股票全面大涨反映今年房市高温，可今年年中地产股大跌，你们动动脑筋后面会如何？股市中庄家总是能捉摸未来的情形而提前离场。

hwwca · 发表于 20-10-2007 23:33:00|来自：新加坡

更新版：房价上涨，已婚单身在新加坡PR买HDB合算吗？　假设你已婚要单身在新加坡生活（三）五年，然后回国（原因就不论了吧），买HDB合算吗？让我们来算算账：  <hr/>你打算买28万一套的四房，五年后升值3万，然后卖出，买卖手续费（代理，政府，律师）1.5万，你还要交55×12×5＝3300元的社区理事费。现在你需要为买房贷款80%，年利率4%，你大约要付28×(0.8×0.04+0.2×0.02)×5=5.04万的利息，当然有人要说，我还钱了啊，没这么多吧！可是你还掉的部分每年2%的存款利息是没有任何疑问的(尤其是CPF)。这样你实际要为房子承担－3＋1.5＋0.33＋5.04＝3.87万的费用！现在我们拿这笔钱去租房，一个月500的话，五年只要3万。你亏了0.87万呢！有人说我房子要出租的呀，好的你找两个人每月800元租你两间房，五年可得4.8万，这样你净嫌3.93 万。可是我还没算你买家具（电）的费用呢，要多少你应明白，不行就去IKEA与Courts去看看吧！为了租房，你是不是要买更多家具？有人又要说你租出的房租太便宜了吗？可是房客的水电上网费用我没有算，我算的是你净得。五年中你零碎地投入了28×20%（首付）＋0.6（买入费用）＋5×12×28×0.8/12/30（月供本金部分）＋5.04（月供利息部分）+0.33(社区理事费)＝15.31万的费用，最大净回报为3.93／15.31＝25.7%。最大年回报为5.1%。新加坡房租高于国内，假设现在买，然后离开Spore，按你据说整套租出1200／月，年回报为（0.12×12×5－3.87）／15.31／5＝4.4%。<hr/>你打算买28万一套的四房，五年后升值3万，然后卖出，买卖手续费（代理，政府，律师）1.5万，你还要交55×12×5＝3300元的社区理事费。现在你付清房款而不贷款，你大约要损失28×0.02×5=2.8万的利息。这样你实际要为房子承担－3＋1.5＋0.33＋2.8＝1.63万的费用！现在我们拿这笔钱去租房，一个月500的话，五年只要3万。你嫌了4.63万呢！有人说我房子要出租的呀，好的你找两个人每月800元租你两间房，五年可得4.8万，这样你净嫌9.43 万。可是我还没算你买家具（电）的费用呢，要多少你应明白，不行就去IKEA与Courts去看看吧！为了租房，你是不是要买更多家具？有人又要说你租出的房租太便宜了吗？可是房客的水电上网费用我没有算，我算的是你净得。五年中你零碎地投入了28（全付）＋0.6（买入费用）＋2.8（利息部分）+0.33(社区理事费)＝31.73万的费用，最大净回报为9.43／31.73＝29.7%。最大年回报为5.9%。新加坡房租高于国内，假设现在买，然后离开Spore，按你据说整套租出1200／月，年回报为（0.12×12×5－1.63）／31.73／5＝3.5%。

hwwca · 发表于 20-10-2007 23:35:00|来自：新加坡

<hr/>你打算买28万一套的四房，三年后升值1万，然后卖出，买卖手续费（代理，政府，律师）1.5万，你还要交55×12×3＝1980元的社区理事费。现在你需要为买房贷款80%，年利率4%，你大约要付28×(0.8×0.04+0.2×0.02)×3=3.024万的利息，当然有人要说，我还钱了啊，没这么多吧！可是你还掉的部分每年2%的存款利息是没有任何疑问的(尤其是CPF)。这样你实际要为房子承担－1＋1.5＋0.198＋3.024＝3.722万的费用！现在我们拿这笔钱去租房，一个月500的话，三年只要1.8万。你亏了1.922万呢！有人说我房子要出租的呀，好的你找两个人每月800元租你两间房，三年可得2.88万，这样你净嫌0.958 万。可是我还没算你买家具（电）的费用呢，要多少你应明白，不行就去IKEA与Courts去看看吧！为了租房，你是不是要买更多家具？有人又要说你租出的房租太便宜了吗？可是房客的水电上网费用我没有算，我算的是你净得。五年中你零碎地投入了28×20%（首付）＋0.6（买入费用）＋3×12×28×0.8/12/30（月供本金部分）＋3.024（月供利息部分）+0.198(社区理事费)＝11.662万的费用，最大净回报为0.958／11.662＝8.2%。最大年回报为2.7%。假设现在买，然后离开Spore，按你据说整套租出1200／月，年回报为（0.12×12×3－3.722）／11.662／3＝1.7%。<hr/>你打算买28万一套的四房，三年后升值1万，然后卖出，买卖手续费（代理，政府，律师）1.5万，你还要交55×12×3＝1980元的社区理事费。现在你付清房款而不贷款，你大约要损失28×0.02×3=1.68万的利息。这样你实际要为房子承担－1＋1.5＋0.198＋1.68＝2.378万的费用！现在我们拿这笔钱去租房，一个月500的话，三年只要1.8万。你亏了0.578万呢！有人说我房子要出租的呀，好的你找两个人每月800元租你两间房，三年可得2.88万，这样你净嫌2.302 万。可是我还没算你买家具（电）的费用呢，要多少你应明白，不行就去IKEA与Courts去看看吧！为了租房，你是不是要买更多家具？有人又要说你租出的房租太便宜了吗？可是房客的水电上网费用我没有算，我算的是你净得。五年中你零碎地投入了28（全付）＋0.6（买入费用）＋1.68（利息部分）+0.198(社区理事费)＝30.478万的费用，最大净回报为2.302／30.478＝7.6%。最大年回报为2.5%。新加坡房租高于国内，假设现在买，然后离开Spore，按你据说整套租出1200／月，年回报为（0.12×12×3－2.378）／30.478／3＝2.1%。

hwwca · 发表于 20-10-2007 23:36:00|来自：新加坡

<hr/>你打算买20万一套在NTU前的四房，三年后既不升值也没贬值，然后卖出，买卖手续费（代理，政府，律师）1.5万，你还要交55×12×3＝1980元的社区理事费。现在你需要为买房贷款80%，年利率4%，你大约要付20×(0.8×0.04+0.2×0.02)×3=2.16万的利息，当然有人要说，我还钱了啊，没这么多吧！可是你还掉的部分每年2%的存款利息是没有任何疑问的(尤其是CPF)。这样你实际要为房子承担1.5＋0.198＋2.16＝3.858万的费用！现在我们拿这笔钱去租房，一个月500的话，三年只要1.8万。你亏了2.058万呢！有人说我房子要出租的呀，好的你找两个人每月800元租你两间房，三年可得2.88万，这样你净嫌0.822万。如果不能找二个房客，你亏啊！可是我还没算你买家具（电）的费用呢，要多少你应明白，不行就去IKEA与Courts去看看吧！为了租房，你是不是要买更多家具？有人又要说你租出的房租太便宜了吗？可是房客的水电上网费用我没有算，我算的是你净得。五年中你零碎地投入了20×20%（首付）＋0.6（买入费用）＋3×12×20×0.8/12/30（月供本金部分）＋2.16（月供利息部分）+0.198(社区理事费)＝8.558万的费用，最大净回报为0.822／8.558＝9.6%。最大年回报为3.2%。假设现在买，然后离开Spore，按你据说整套租出1200／月，年回报为（0.12×12×3－3.858）／8.558／3＝1.8%。<hr/>结论：贷款买房自住加出租五年最合算!!! 如果贷款买房自住三年加出租给一个人则没有亏,不过说句实话，找房客你会很累的。如果你能用1100元租一套房子，不要买。注意：这是最乐观的回报，你要预期房价五年上涨10%，IKEA与Courts或原卖主免费赠你家具，你的两个房客永远租你的房子，等等。　我的建议：（1）做个无产者，抱著钱到华尔街转转，今年这个行情投入10万嫌2万好象不难; （2）不然就在国内买首付为40万人民币的房子租出，好象也不难得到这个回报    ; （3）加入公民，拿3万奖金及用2%在HDB贷款买新房，大大的合算，不过嫌的钱你可要留下养老啊，因为新加坡没有养老金，跟中国农村老人的境遇一样。　后记：周末无聊，找道数学题做做，各位大虾拍砖吧！　1. 我所指的买房人是MBA（married but available），开个玩笑啊！2. 我在分析投资价值，生活质量不在此贴讨论之列，只是想对常听到“不买房者不会投资，最少捞个白住”提出质疑。3. 将房子交给代理出租，自己已对租客无法控制，有非法移民在你家被捉到，坐牢的是你而不是代理。4. 新加坡房租高于国内，如果你租房只是能抵消买房成本尔后稍多了一点，何必买房！ 5. 五房代表新加坡top ~30%人的生活水平，我们出国不是为了降级生活的吧！6.其实你这样买房只不过是为银行，代理及HDB作贡献而已。

applejudy · 发表于 21-10-2007 00:21:00|来自：新加坡

买房这种决策,不是这么简单计算可以下结论的有很多其它因素,也要结合买家自身的情况来做现金预算和投资分析楼主的这套算法,有点粗糙了.那个能1100块租房子就不要买房的结论,更是不敢苟同啊

老鼠爱小米 · 发表于 21-10-2007 01:45:00|来自：新加坡

楼主的帖子写得很好，赞一个。加精了。问题是：在新加坡，在这个时候或者将来，1100元能租到一套房子吗？现在2+1最少都是1200元了。

[此贴子已经被作者于2007-10-21 1:53:46编辑过]

hwwca · 发表于 21-10-2007 07:12:00|来自：新加坡

偶或发贴，多谢米版主惠识。再陈述几点：1. 房产纪经不等于理财专家，因动机不同。 2. 我所有的假设均未提及房市转向的情形。 3. 如果1200能租到房子（如向JTC），风险只有100元。如果贷款买房，自己引入部分风险，获利很难，尤其是买房后回国再出租，形同为人作嫁。如果全额付款，可能最好不要再来此坛，应与投资无缘之人。 4. 来新加坡的人很多是MOM识得的talent，要自己多做功课。新加坡公开的信息（甚至是每则新闻）都是有商业利益驱动的，这点与国内不同！很多MM买100元的衣服可能想很久很久，可买房决定只需1分钟，因张三李四均如此而为。 5. 数据基本合理，因我彻底了解买房过程。我知道象估价费甚至离谱的代理手续费GST也得由买房的人出的情形，不在计算公式内。大众化的贴子只能用简单的估算过程。最后以米老鼠唐老鸭的动画片一个场景结尾：唐老鸭发明了全自动烤鸭机，可如何找鸭子来烤呢？老鸭唱著歌带着一群鸭同胞，自己率先进炉子，炉子的启动是在老鸭从另一个出口出来后。 大家见仁见智，度个愉快周末！