[转帖]房地产分析员：获准延迟付款计划下出售

martin1983 · 发表于 1-5-2008 02:50:00|来自：新加坡

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">
 
第一，不向任何金融机构贷款，他只能买一个UNIT，如果根据近几年（3-5年之内）的新加坡房地产涨幅记录来看，最高峰到最低谷之间也有30-40%，以就是说，他以100万买进，再在房价上升期区段内，（不必等到高峰期）以120-130万很轻松卖出，他所获的毛利至少有20万，利润是20%。
 
第二，按照常规的做法，向金融机构贷款20%，他只能买5个UNIT，这样他获利至少有100万，利润是100%。
 
第三，按照“延迟付款计划”，他可以买100个UNIT，这样他获利至少有200万，利润是2000%。
 </div>
这个第二招我咨询过，在SG应该很困难。没有TOP的房子，银行是不会计算租金收入的。如果这个人买5个unit，那他的收入应该能负担400w的贷款。一个靠薪水的人，想拿400w的贷款。利息3.5，35年的话，月收入得3.3w。很难想象有多少30岁之前的人能做到。
 
美国次贷最大的问题就是借钱给没有固定收入以及信用不够良好的客户，而这些高风险的贷款又被包装成为债券还拿到了AAA的评级，分销给了各个投资机构。所以整个金融业都给扯了进去。房价下跌，那些没有收入的人自然无法还债，于是资金链迅速断裂。你让这些人破产，他也拿不出钱。
 
延迟付款却不一样
1. 购房者，炒房者不能够把银行扯进来，这样，购房贷款上，新加坡不存在美国的问题。只要发放的housing loan都必须符合严格的规定。房价下跌，投资者被套，但是他们依然有偿还能力。这方面，我也咨询过，只要不是降的太离谱，只要brower证明有足够的能力继续供房，银行不过立马逼债。在这方面，租金的作用相当重要。
2.关于击鼓传花。deferr payment 最低是10%不是1,2%这么夸张。新加坡跟美国的不同处在于这个10%是银行的还是自己的钱。100w的房子，第一个买家投入10w，涨10%，赚了10w。那么第二个买家需要支付这个10%的差价，这样第二个买家需要投入20w。同理当他120w卖时，第三个买家的投入达到了30w。如果一个人在150w接收，他的投入达到60w。当然，他可以选择找银行贷款，这样首付也许要30w，而这时，银行的审核标准会再次起作用。贷款人一定要有相应的收入。假如房价下跌，这个人拿了银行贷款，那么他依然能够靠自身收入撑住。如果他没有拿，kfs收回房子。我想2004，2005年kfs的100w并不高，更何况还有10w的downpayment，只要能90w卖掉，kfs没有损失。美国不同，炒房者可以0首付拿银行的钱去接花。甚至可以一套房子没有脱手，又refinance套现，再买第二，第三，第n套。反正银行给贷款。所有的risk都转嫁给了银行，金融机构。
 
defer带来的问题是使投机者有机可乘，以致抬高房价。从而使得在07年enblock中，kfs 银行可能错估形势，高价收购了产业。所以在enblock最火的07年，政府取消了defer，还不算太晚。
 
关于投资房产。我同意lz时机很重要，但是这如同买股票，有几个人能准确地看到最低点，看到最高点。我记得去年年初就有人说公寓贵了，结果现在更贵。对于我们业余投资者讲，量力而为最重要。从买的时候就要做好长期持有的准备。赚大钱大家都想，但是如果长期租金和涨幅平均能有10%以上的年回报，也是不错的。
 
另外2w个hdb空置那是历史了。政府早就乖了，现在是定了才给你建。所以，我依然看不见政府要担心的。

martin1983 · 发表于 1-5-2008 03:16:00|来自：新加坡

另外，关于豪宅，我之所以不关注是因为能够“投资”豪宅的，那是有钱人的游戏，“投机”豪宅的，我就不说什么了。
 
我的投资观念是能够挑对时机当然好，但是入场的时候，就要有被套的准备。当然，你可以割肉。而现实中，割肉的时机是那么好拿的吗？如果你看好一个国家的经济，那么总体来讲，房地产是能赚的。但是，关键是你首先得有充分的准备。
 
 
房价跟租金的关系
 
房价涨，租金一定会涨。但是如果房价虚高，租金会有相应涨幅吗？我朋友在上海东昌路上租的90w的房子，租金只有2k/m 
 
我一直在关注租金到底是纯粹的房价原因还是供求造成的。
 
说一下个人感受：
我又一个叔叔00，国内顶尖大学的本科，博士学位。来新工作了4年，薪水也很高，但是政府就是不给PR。04年，移民去加拿大了。05年刚毕业的时候，那时候申请PR还是困难的。我们同事中有一个说法就是如果没有本地学历，那么最好去nus ntu混个master，申请就容易多了。结果等政府宣布增加人口后，形势变了。我老婆过来申请，只用了1个月approve，比我还快。又陆续认识了几个，没有本地文凭，没有本地工作经验。就凭一个工作offer直接拿到pr。以至于申请pr的人太多，申请时间又开始变长了。所以，政府并没有撒谎，他们的确在付诸行动。而本地的就业市场也是相当不错。这个8月，我一个高中同学要过来了，他们复旦毕业一起过来的就有4个人，master刚毕业，薪水都是3k-4k。早几年，本地大学生的工作都是问题。现在上班，地铁比几年前不知道拥挤了多少。
 
再说一下收入，02年的学长告诉我，他们本科毕业的时候薪水1.8k，还找不到工作。而我现在的学第学妹已毕业，基本就是3k。一些夸张的专业如micro-e，几乎不愁工作。以至于这里的公司大规模直接从中国招收。
 
我觉得租金更多的是供求关系。不过，这个纯粹个人感受。

[此贴子已经被作者于2008-5-1 3:48:26编辑过]

martin1983 · 发表于 1-5-2008 03:58:00|来自：新加坡

Deferred Payment Scheme 
 
In Oct 1997, the Government allowed developers to offer to purchasers of uncompleted private residential, commercial and industrial properties the option to defer part of the progress payments due after the initial 20% downpayment, to a later stage. 
 
In Nov 2001, the Government further allowed developers to defer up to half of the initial 20% downpayment up to the issue of Temporary Occupation Permit or any time before that. These DPS were introduced at a time when the property market was lacklustre and the economy was in recession.
 
 
难道我理解错了？
 
我只是个engineer，大家看看罢了。kfs和媒体的话是不可信的，论坛也一样，大家还是要把握好自己。

都市放牛 · 发表于 1-5-2008 13:02:00|来自：新加坡

对不起，是我理解错了，1%-2%这个是我是看电视专题报道得到的，可能是我听错了。
 
延迟付款计划，是楼价的10% 到20%，但无需向银行贷款，风险是由发展商承担，跟银行没关系。
 
其他90%-80%的得等到TOP之后，可以付清或再向银行贷款。
 
但我的一个朋友，真的只付了1%首期，6个月后就转手了，可能付的是押金吧。
 
 
这样一来，第一手投资者利润至少仍然是200%。
 
 
====================
 
特此声明：
 
为了保持论坛的讨论的连续性，前面的帖子里一些错误数据，我不会改正过来，希望大家看完之后，自我更正。
 
 
 
[em15]

fanglinsg · 发表于 1-5-2008 20:09:00|来自：新加坡

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用martin1983在2008-5-1 3:16:00的发言： 
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另外，关于豪宅，我之所以不关注是因为能够“投资”豪宅的，那是有钱人的游戏，“投机”豪宅的，我就不说什么了。呵呵！这次我也不太关心豪宅的起落涨跌，因为那离普通人的生活太远了。。。。。再说，上一波的房地产领头雁明明实HDB组屋啊。。。。。豪宅是跟在HDB和公寓后面最后才涨的。。。。。这一波换了豪宅先涨也是风水轮流倒转一下罢了。。。。。只是每次起涨必先有政府政策推动这个因素倒是一直没有变的。。。。。上次是政府改组屋的CPF估价为市价，造成组屋暴涨进而推动私宅上涨。。。。这次又是政府出台人口和赌场政策而造成豪宅先涨啊。。。。。
 
我的投资观念是能够挑对时机当然好，但是入场的时候，就要有被套的准备。当然，你可以割肉。而现实中，割肉的时机是那么好拿的吗？如果你看好一个国家的经济，那么总体来讲，房地产是能赚的。但是，关键是你首先得有充分的准备。
 
 
房价跟租金的关系
 
房价涨，租金一定会涨。但是如果房价虚高，租金会有相应涨幅吗？我朋友在上海东昌路上租的90w的房子，租金只有2k/m   
我是觉得应该倒反过来看：租金涨，房价一定会涨吧！？只要租金回报率一高，就会有人愿意投资房地产了。。。租金不断高涨也会推动一些人情愿去买房而不要再租房啦。。。
 
我一直在关注租金到底是纯粹的房价原因还是供求造成的。
 
说一下个人感受：
我又一个叔叔00，国内顶尖大学的本科，博士学位。来新工作了4年，薪水也很高，但是政府就是不给PR。04年，移民去加拿大了。05年刚毕业的时候，那时候申请PR还是困难的。我们同事中有一个说法就是如果没有本地学历，那么最好去nus ntu混个master，申请就容易多了。结果等政府宣布增加人口后，形势变了。我老婆过来申请，只用了1个月approve，比我还快。又陆续认识了几个，没有本地文凭，没有本地工作经验。就凭一个工作offer直接拿到pr。以至于申请pr的人太多，申请时间又开始变长了。所以，政府并没有撒谎，他们的确在付诸行动。而本地的就业市场也是相当不错。这个8月，我一个高中同学要过来了，他们复旦毕业一起过来的就有4个人，master刚毕业，薪水都是3k-4k。早几年，本地大学生的工作都是问题。现在上班，地铁比几年前不知道拥挤了多少。
 
再说一下收入，02年的学长告诉我，他们本科毕业的时候薪水1.8k，还找不到工作。而我现在的学第学妹已毕业，基本就是3k。一些夸张的专业如micro-e，几乎不愁工作。以至于这里的公司大规模直接从中国招收。
 
我觉得租金更多的是供求关系。不过，这个纯粹个人感受。我也觉得确实是事实如此啊！
<div align="right">[此贴子已经被作者于2008-5-1 3:48:26编辑过]</div></div>

[此贴子已经被作者于2008-5-3 22:18:43编辑过]

都市放牛 · 发表于 14-5-2008 09:30:00|来自：新加坡

文@吴慧敏
　　外资银行房地产分析员相信本地楼市已经进入下跌周期,
 
　　野村：豪宅价格将在三年内下跌32％
 
　　野村（Nomura）分析员达尔威（Tony Darwell）和拉兹（Daniel Raats）在3月25日发表的新加坡私宅房地产报告书《暴风眼》中说，本地楼市的气氛已经迅速恶化。
 
。。。。。。。。。。。。。
 
 
（全文详见2008年5月11日出版的《早报星期天》）

都市放牛 · 发表于 14-5-2008 09:43:00|来自：新加坡

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用都市放牛在2008-4-17 16:19:00的发言： 
 
 
所以，我对接下来的这两三年内的新加坡房地产走向，相当悲观，这次风暴可能比上一次（10年前）更“猛”更惨。
 
O_O，O_O
 
 
 </div>
 
我还是坚持这个观点。。。。。。。。。。。
 
1）组屋投资者，建议大房（5房以上）换小房（3房）。
 
2）私宅投资者，赶紧抛售吧，可能还能赚到一点。
 
3）可惜，最佳时间已经错过。
 
4）2007年7、8、9最佳推出时间，2008年1-3月是最佳成交时间。
 
5）这一轮房屋牛市拐点在2007年第四季度（以豪宅价格为准）。接下来一直走低，直到2011年，将有好转。
 
[em221]

都市放牛 · 发表于 23-5-2008 00:21:00|来自：新加坡

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用martin1983在2008-5-1 3:16:00的发言： 
 
房价跟租金的关系
 
房价涨，租金一定会涨。但是如果房价虚高，租金会有相应涨幅吗？我朋友在上海东昌路上租的90w的房子，租金只有2k/m 
 
我一直在关注租金到底是纯粹的房价原因还是供求造成的。
 
说一下个人感受：
我又一个叔叔00，国内顶尖大学的本科，博士学位。来新工作了4年，薪水也很高，但是政府就是不给PR。04年，移民去加拿大了。05年刚毕业的时候，那时候申请PR还是困难的。我们同事中有一个说法就是如果没有本地学历，那么最好去nus ntu混个master，申请就容易多了。结果等政府宣布增加人口后，形势变了。我老婆过来申请，只用了1个月approve，比我还快。又陆续认识了几个，没有本地文凭，没有本地工作经验。就凭一个工作offer直接拿到pr。以至于申请pr的人太多，申请时间又开始变长了。所以，政府并没有撒谎，他们的确在付诸行动。而本地的就业市场也是相当不错。这个8月，我一个高中同学要过来了，他们复旦毕业一起过来的就有4个人，master刚毕业，薪水都是3k-4k。早几年，本地大学生的工作都是问题。现在上班，地铁比几年前不知道拥挤了多少。
 
再说一下收入，02年的学长告诉我，他们本科毕业的时候薪水1.8k，还找不到工作。而我现在的学第学妹已毕业，基本就是3k。一些夸张的专业如micro-e，几乎不愁工作。以至于这里的公司大规模直接从中国招收。
 
我觉得租金更多的是供求关系。不过，这个纯粹个人感受。
<div align="right">[此贴子已经被作者于2008-5-1 3:48:26编辑过]</div></div>
 
 
 
可以这么说，租金涨跌是供求关系造成的。“房价涨，租金一定会涨”。不等于说租金上涨就是由房价上涨造成的唯一因素，房价上涨只是其中一个原因罢了。
 
但房价的涨跌，不一定跟供求有关系，因为这里面还有个“炒”的因素。
 
可是，fanglinsg却认为租金上涨是造成这次房价疯长的原因，我认为不是这样的。
 
 
~~~~~~~~~~~
 
至于，新加坡人口政策问题，虽然，政府正在不断努力引进外来“人才”，包括那些真正的“有钱人”来定住。
 
可是，引进来的“穷人”要远多于“富人”，要使这些“穷人”变成“富人”，可能要等到下一代。
 
说句不客气的话，那些外来移民（PR）当中，大部分都是一群“流浪者”，是来新加坡“讨”生活的人，而不是投资者。
 
所以，新加坡的房价，仅仅这些人在短期内，兴不起多大风浪。
 
一家之言，欢迎批评指正。

都市放牛 · 发表于 14-12-2008 15:47:58|来自：新加坡

几年前预设的房市“定时炸弹”，现在进入倒计时。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

楼市好多‘大闸蟹’

（2008-12-14）

● 吴慧敏

在年初的高峰期，面向滨海湾的高楼海景单位成交价曾突破每平方英尺3000元。但目前价格已滑落至1300元到1900元。以延迟付款计划买下单位的屋主，如果卖了房子还要倒欠银行或发展商的钱。

　　……

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