一组房屋市场的信息

老鼠爱小米

尽管经济前景不明朗 组屋价格将保持平稳
(2008-11-23)
陆彩霞 联合早报
　　尽管经济前景不明朗，组屋价格将保持平稳，而迎合低收入者需求的二房和三房式组屋，预计明年会推出数百个单位。
　　国家发展部长马宝山说，建屋发展局制定组屋价格的原则是市场蓬勃时，确保不会急剧上升；市场疲弱时也不会迅速下滑。这是为了让国人购买的组屋保值，使那些希望下迁到较小单位者不会因房屋贬值而严重受影响。
　　马宝山昨天在淡滨尼太阳广场公园举行的居民环保活动上受访时，也强调政府还是希望国人居者有其屋，宁可协助有经济困难者搬到更小组屋，拥有日后可增值的房产，也不愿鼓励他们租组屋。
兴建更多小型组屋
　　因此，政府将继续设法帮助低收入者拥屋，一个做法是兴建更多小型组屋。建屋局今年推出的8000个预购组屋（BTO）单位中，有1000个是小型组屋。视需求而定，它今后几年每年也可推出至少2000个二房和三房式单位。
　　除鼓励有经济困难者大屋迁小屋，政府明年第一季也会实行较早前宣布的屋契回购计划（Lease Buyback Scheme），让低收入年长者同时拥有稳定的入息和栖身之所。
　　尽管他再三强调租赁组屋只供真正贫困和有需要者租用，但由于预计下来有更多人陷入经济困难，因此当局也在兴建新的租赁组屋，接济5到10%的贫困者。他较早前曾透露，将在三年内增建20%租赁组屋，近5万个单位。
　　谈到建屋局如何帮助拖欠贷款的屋主，马宝山吁请屋主和建屋局合作，探讨更长远的解决方法。
　　他说：“与其住在较大的组屋并长期拖欠贷款，不如考虑迁入较小组屋。我已交代建屋局尽量帮忙，仔细研究每个个案，处理方式要有人情味，但也要和屋主研究更长远方案，助他们建立更稳固的经费基础。”
　　国家发展部政务次长孟里齐博士星期二在国会上透露，截至上月有3万3000个屋主拖欠贷款超过三个月，占42万户组屋贷款家庭不到8%。
　　马宝山说，建屋局一直都在协助这群屋主，一些在七年前经济放缓时求助的人，现在还在接受援助，因此他认为延迟偿还贷款，短期来说可能帮得上忙，长期却于事无补。
　　至于拖欠租金的租赁者，马宝山说，虽然这一群人稍有增加，而且会因为当前的经济危机下继续上升，但增幅并不显著。
　　国家发展部数据显示，尽管租赁者已获大量津贴，去年3月到今年3月，拖欠至少三个月租金的家庭达11%，相等于4700户家庭。
购新屋8000元收入顶限不变
　　另外，在经济前景低迷压力下，坊间再提出检讨提高购买新组屋8000元收入顶限的诉求。但马宝山认为，超出这个顶限的家庭仍属于收入在第80百分位数以上的中上阶层，有许多购屋选择，如购买转售组屋、执行共管公寓和私人公寓，他们也有能力承担房屋贷款。政府最后一次调高收入顶限是14年前，从7000元提高到8000元。
　马宝山说，这个诉求时不时会浮现，但政府眼前较关注的是低收入者，因为经济危机对他们的影响更大。
　他也针对市镇理事会投资累积基金的课题重申国家发展部立场，指出规定市镇会只能将35%的累积基金投资在公司债券、基金或股票上是颇严格的限制。他说，国家发展部只能扮演设定大体原则的角色，不应过于限制个别市镇会的决定能力。
　　但他透露，它正在探讨如何衡量市镇会的表现，并为此设定指标。

[ 本帖最后由 老鼠爱小米 于 4-12-2008 22:24 编辑 ]

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高档与豪华私宅价可能续下滑

(2008-11-21)

高档房地产价格连续第三个季度下滑。房地产咨询顾问公司第一太平戴维斯（Savills）昨天发布第三季完整房地产报告。

　　今年第三季，高档和超级豪华私人住宅的平均价格，分别是每平方英尺2065元和3240元，与今年年头的价格相比，分别下滑了14.3％和12％。

　　市区重建局10月的数据就显示，今年第三季，新加坡私宅价格指数在连续上涨了17个季度或四年多后，首次下滑，跌幅达2.4％。

　　代表豪宅价格的CRC指数在第三季下跌2.7％，其中未完工的楼花跌得更严重(3.6％)。代表中档楼价的RCR指数则跌2.4％。代表大众化领域的OCR指数，因为有组屋转售市场支撑，所以只跌1.5％。

　　第一太平戴维斯因此估计，因市场情绪疲弱，接下来的三个季度，私宅价格将普遍面对下跌压力，并估计在年底前，销售活动将维持淡静，整体价格会再下滑3至5％。

　　其中，高档豪华私宅由于对环球投资情绪最为敏感，它因此估计，其价格接下来几个季度可能会下滑20％以上。但大众私宅的价格下滑幅度相信会受到局限。

　　私人公寓租金市场，这个季度竣工项目，包括滨海舫（The Sail@Marina Bay）剩余的681个单位、瑞吉居（St Regis）的173个单位和巴德申居（Paterson Residences）的110个单位。

　　报告也指出，随着更多高档公寓取得临时入伙证，高档公寓的租金已连续第二个季度下滑，季比租金跌幅达3.6％，每平方英尺为5.62元。报告也估计，到了2009年，高档租金将下滑7至13％。

　　市建局数据也显示，今年第三季，只有工业房地产仍逆流而上，甚至是办公楼和商店的价格和租金也终于第一次滑落。

　　虽然工业房地产的租金指数季比稍微上涨0.1％，但随着环球经济放缓，短期内的租金涨幅相信有限。

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仅卖出112个新私宅单位　10月份房市凄凉

吴慧敏　(2008-11-18)

金融大海啸的“寒流”突然袭来，导致我国房地产发展商只在今年10月卖出112个新的私宅单位。这不但比9月的376个新单位少70%，也相信是自2003年沙斯以来需求最凄凉的一个月份。

　　由于成交的单位太少，整体楼价也仿佛被“急冻”住，看不出太大变动。不过，分析员指出，各种迹象显示，楼市正进一步衰颓。

　　莱坊(KnightFrank)研究部主管麦俊荣说：“自今年6月来，已经没有私宅单位以每平方英尺4000元以上的价格成交。今年10月不但如此，连售价在每平方英尺2500元以上的单位也没有了。”

　　市区重建局昨天发表的最新数据也显示，发展商在今年10月只推出159个新私宅单位，这不但比9月份的767个单位少79%，也比今年8月，也就是农历七月期间的194个单位低18%。

　　由于市区重建局自去年6月才开始发表每个月的销售数字，因此，今年10月卖出的新私宅单位不但是过去17个月来最低的，推出单位也是过去17个月来最低的。

　　麦俊荣说：“推出市场的新单位大跌，主要是因为经济条件明显软化，连新加坡经济也陷入技术性衰退。今年10月，全球各大股市出现了数十年来最惨重的跌幅，新加坡也无法幸免。在这样的大环境下，买家和卖家都只好退到场外观望，导致推出和售出单位都很少。”

有可能破沙斯年低水平

　　卓登新达国际(Chesterton Suntec International)研究部主管陈瑞谨和世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和都不约而同地将目前的市场环境，与2003年的沙斯期间作比较。

　　2003年初，人们因为担心沙斯疫症传播开来而纷纷躲在家中，减少到公众场所走动，严重打击了楼市的买卖，全岛的各大楼盘不是冷冷清清，就是索性关门停止营业。

　　陈瑞谨指出：“2003年第一季的沙斯期间，发展商还有办法卖出427个新私宅单位，也就是每个月平均142个单位。今年10月，只有112个新单位找到买家，照这样的速度下去，我们很可能跌破2003年沙斯期间的水平。”

　　由于再过一些日子就是圣诞和农历新年，许多人将趁佳节期间出国放假，或为了开学和过年的事情忙碌，因此一些分析员相信，楼市很可能要等到明年2月才有可能再次“动”起来。

　　世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和就不看好私宅需求量会在接下来两个月明显回弹。

　　“这种软而无力的销售速度很可能会持续至今年底，因为宏观经济因素，例如经济衰退和裁员阴影将继续打击消费信心。今年第四季，发展商卖出的新私宅单位可能只有500个单位左右，上一次楼市出现同样的水平是在2003年第一季。”

　　在目前的市道下，还“敢敢”推出的新项目，大多(60%)属于有地住宅。

　　仲量联行研究部主管蔡炎亮说：“这是过去17个月来，有地住宅供应量首次超出需求量。”不过，这并不表示有地住宅的需求比较好，实际上，Watten Resi- dences和Goodman Crest这两个新推出项目连一个单位都没有卖出。

　　蔡炎亮指出，在这种市道下，房子卖得好不好，价格是最大的决定因素。例如每平方英尺中位价只有317元的Jewel@Chuan Hoe Ave(泉和路之宝)，就在上个月将全部12个单位卖出，取得100%的销售率。这个聚落式洋房项目位于实龙岗一带，每个单位的售价约130万元、140万元。

　　第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣指出，上个月的市场也不是一片愁云惨雾，仍然有一些销售亮点。例如升涛湾的丽沙岛就有一间别墅以每平方英尺2169元成交，破了新加坡有地住宅单位的最高价。

　　上个月成交的单位中，尺价最高的是以每平方英尺2407元成交的一个乌节史格士(Orchard Scotts)公寓单位。

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组屋房地产税不变　私宅可能得付更多

吴淑贤　(2008-11-28)

经济不景气，大多数组屋屋主明年不用缴交更多的房地产税，不过私宅屋主所支付的房地产税可能增加。

　　财政部发言人回复本报询问时说，以今年至今的市场情况来说，明年的组屋年值（annual values）应该调高。

　　“不过，政府意识到经济展望不明朗，接下来几个月的组屋租金走势也出现不确定因素，因此国内税务局让2009年的组屋年值保持不变。”

　　也就是说，大部分组屋的年值将和今年一样，屋主明年所缴交的房地产税也不会增加。

　　私人住宅方面，税务局今年已决定调高17万8000个私宅的年值，年值增幅介于20％到50％，以反映更高的市场租金。因此，许多私宅屋主明年或须缴付更高的房地产税。

　　然而，政府在2007年预算案中提供消费税抵销配套，让所有屋主自居的房子，能在今年和明年享有最多100元的房地产税回扣。因此，回扣可能足以抵消房地产税的增加。

税务局明年会加速私宅年值检讨工作

　　财政部发言人说，大多数私宅的年值是在今年首9个月获调整，当时多数私宅的租金比去年来得高。然而，基于最近租金的趋软，税务局明年会加速进行私宅年值的检讨工作。

　　他说:“政府在参考接下来的财政预算案措施时，会把年值增幅及私宅业主的房地产税增幅考虑在内。”

　　本地有105万个住宅房地产，其中24万个是私人住宅，包括公寓和有地住宅，另有80万个组屋单位。

　　年值是假设业主出租房地产时所能收取的年租金。税务局会以同等房地产所收取的租金作为计算年值的标准，并以年值来征收房地产税。若同等房地产的租金上涨，相关房地产的年值和房地产税也会增加。

　　税务局受询时说，当局每年会评估多数房地产的年值，确保年值能反映当前的市场租金。基于去年的经济走势强劲，带动租金显著上扬，今年的组屋年值已调高18％至25％。

　　建屋发展局的第三季数据显示，组屋月租还是增加，不过增幅已缩小。以四房式来说，第三季的租金中位数增加50元至1800元，比上个季度的150元增幅来得小。五房式的租金中位数则在今年的每个季度增加100元，达到第三季的2000元。三方式组屋的1500元月租则没有在第三季增加。

　　市区重建局的数据则显示，私宅月租在今年上半年上升8.5％，第三季则出现跌幅，下滑0.9％。

　　卓登（Chesterton）新达国际研究部主管陈瑞谨说，他对政府一方面维持组屋年值，另一方面却调高私宅年值的做法感到不解，因为目前组屋租金保持稳定，下滑的反而是私宅租金。

　　他相信，在经济前景低迷之际，不少自居房地产的业主会和他一样，对于可能须缴交更高的房地产税感到不满。这是因为他们没有出租屋子，无法享有租金上涨的好处，不过还是可能得支付更高的房地产税。

　　“税务局加速进行私宅年值的检讨工作是正确的，这样才能根据市场情况及时作出调整。市道不好时，房地产年值应该尽快下调，反之亦然。”

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣说，政府决定维持政府组屋的年值，显示租金走势可能在明年放缓。

　　他说，经济不景已影响到私宅需求，随着各公司开始裁员，一些外籍专业人士也已陆续离开新加坡，明年的私宅租金可能进一步下滑。

　　“私宅和组屋市场息息相关，既然私宅租金已下跌，组屋市场也迟早受影响。”

　　目前，屋主自居的房地产优惠税率为4％，其他则为10％。自居房地产的税收介于几百元至2500元，房屋年值低于一万元的自居房地产，也享有25至150元的回扣。

libra0929

楼主帮俺们分析分析?

TAKAHASHI

组屋价格应该波动不大，租金可能会跌

libra0929

我觉得组屋也会跌,只是一方面有延迟效应,毕竟要condo跌了它才会跌,而且幅度也没有condo那么大,楼主觉得呢?

老鼠爱小米

我觉得，不会直上（直冲上天）也不会直下（跳水），它的走势图是一条波纹曲线。冲高——平衡——向下——平衡——冲高，至于是牛是熊，就看那一个阶段维持了较长的时期。
去年那一波房市高涨行情冲高得较急，没有维持长时间就短命了，先前的集体出售老式公寓业主就赚了钱，想等一段时间再贪一个高价不在集体出售签字的业主后来在房市降温了发展商不要了时追悔莫及连连哀叹。抓住时机最重要。没有只涨不跌的，也没有只跌不涨的，市场就在涨涨跌跌中渡过。想要投资房市，在一个冲高的相对高位及时卖出，把现金存银行，拿利息所得来租房，然后租房住着等，等跌得差不多了的低位再买房子。。。。。。

现在就是等的时候。

一家之言，不一定对，但这就是我的看法。