HDB店屋知识小分享(Jan 08)更新）

xinxin01 · 发表于 8-12-2013 11:50:43|来自：新加坡

本帖最后由 xinxin01 于 8-1-2014 21:00 编辑

HDB店屋知识小普及

所谓HDB店屋，就是在组屋小区楼下我们经常光顾的小买卖店，LI-发店，五金店，补习中心，西医，洗衣店…，有很大一些是有2楼可以住人的称为店屋，没有楼上的就称为店。

私人的不属于HDB的也是有店屋，这个不在此文的讨论范围。

HDB店屋是在上世纪九十年代政府为了推广“居者有其屋，商者有其店”的计划，把HDB名下的店或店屋以折扣价卖给其下租户，我知道的是10%折扣，但应该也有参考租户租了多久吧。而其实这个价格在当时是历史高峰，和HDB的组屋差不多，后来价格一直潜水直到十年多左右才浮出水面。可能在这之前也有一些私有化的店屋，但肯定不多，而且后来及以后就没有再私有化了，数量有限，这些已经私有化的店和店屋就可以在市场买卖。

HDB店屋的lease分99年和30年的，买的时候记得问清楚。

Q& A

什么人可以买？PR可以吗？

公民，PR都可以买，其实外国人也可以买的，而且没有什么附带条件。

店屋是不是也被限制BTO后MOP5年里不能买？

不受MOP限制，任何时间都可以买的。

银行贷款额多少？

银行贷款最高是80%，在CM8，即2013年6月28号之前，买第一套店屋比较有机会贷款到80%的，但目前受MSA的TDSR约束。

买店屋的首付是多少？

单位千
屋价（假设） 1500
2楼估价 350
贷款70% 自付450
假设是公民一套住宅 2楼ABSD 31.5
印花税 39.6
首付 521.1

如果2楼也是商业用途的话就少还ABSD 31.5（这种情况比较少）

目前店屋的价格高，入门槛这么高，我很想买，可是我们的预算不够，有什么办法？

可行的办法之一是：找朋友合资，就像合资做生意一样，按股投资，按股分红，一切手续都是经过律师的，不存在利益纠纷。

目前店屋的回报有多少？

大约是3.5%-4.2%（2013年12月），以lease balance60-70年的算。

投资HDB店屋与投资永久的私人店屋哪个好？就是60-70年的与永久的比较

根据我的经验，投资HDB店屋的投资回报要比投资永久的私人店屋高约30%，根据我的算术算出来，投资短期的比较划算，可以有较多的现金流，可以在相对短的时间内实现1套到2甚至3的机会

买店屋有利在于：

1 储蓄，和投资公寓一样，把工作辛苦存下来的钱储蓄起来，为将来退休做准备。

2 强制储蓄，把钱投资在屋子上，手上的现金减少，就会逼着自己不乱花钱，还有一种是如果自己首付不够，跟朋友或银行借钱，那么要在短时间内把借的钱还清，那也是强制储蓄

3 保值，也和投资公寓一样，投资店屋可抗通货膨胀。

4增值，长期来看屋价上涨速度要快过通货膨胀的。

5杠杆，小的投资可能带来较大的收益。

6 就业，多了一个就业的渠道，在自己的店里做生意。

投资店屋与投资公寓的优缺点，

1 以回报率来说，店屋的回报率比公寓的回报率高约25%。

2 店屋的银行贷款利息比公寓高0.5-0.8%pa。

3 店屋的剩余lease比公寓的要短。

4 店屋的管理相对公寓来说来得难一些。

5 店屋的入门看起来相对难一些，但其实跨进了第一步，就入门了。

6 出租店屋的损耗比公寓要小，有时甚至是负损耗，因为多数租客会装修，租客搬走后部分装修却留下了。

7现在买店屋只有楼上（住家）部分受ABSD的影响。

8买店屋没有什么附带条件，也就是上面有提到的任何人任何时间都可以买店屋。

9 因为8的原因，买店屋于申请BTO和新EC没有冲突。

10 公民的话，一旦拥有了店屋，你的组屋的水电费和杂费回扣就没有了。而且据我朋友说组屋的杂费是按照PR算的，我去市镇理事会求证了：公民是按80%的rate交组屋的杂费的，而有店屋和私人住宅的就要交100%的。2013年以前如果是低薪工友是有补贴的。

既然投资店屋有那么多的独特加上投资房产的优点。那么现在是不是进场该买店屋的好时机？（12/2013）

现在这个时机真的是见仁见智了，这8年涨了太多太多，从市场的价格规律来说，房价不可能是一直涨的，所以风险的存在是非常明显，全球及新加坡经济都不是太乐观（11/12/2013早报: 新加坡金融管理局向经济师展开的调查显示，我国今年的经济增长最可能介于3.0％至3.9％，比上次调查的2.0％至2.9％高。展望明年，最可能介于3.0％至3.9％）。

我们来回顾一下从2006-2013这几年房价/屋价上涨的原因：

1. 新加坡2006-2011经济发展好，GDP高。 (忘记了是不是每年都高，但平均一定是高的，最高的应该是15%。因为在我投资的前0-1年，记得LI大人说过当时接下去的5年，GDP会在5%或以上。)

2. 2008年开始的QE，使得货币宽松政策一直到2013中，其实银行还是在货币宽松政策的，但2013中MAS严格控制了这个政策。

3. 低利息。

4. 高通货膨胀。

5. 国民的收入提高。

我们来看看以上这几点（请网友补充）现在有变化吗？

1. GDP放缓不过还是正增长。

2. 对于已经有不少贷款的人来说，MAS的政策影响很大，对于没有房贷的人影响要小一些。

3. 正在继续，但也许2015,2016年会加息，加多少？

4. 正在继续。

5. 应该说还在继续。

综上所述和逐点分析，我的看法（不作为投资建议，看官买房卖房自负盈亏，后果自负）

很明显地投资风险已经增加，如果是已经投资了几套，那么以保守的投资策略我觉得至少不应该进场，如果你激进一点，可以进一些，但记得留点子弹，如果你都还没有投资，我觉得你可以再看看以上的5点，逐点分析，特别是第4点，你会不会有点想法，但切记风险风险特别是第3点的风险。

那怎么样买店屋，怎么样找和看店屋，怎么样的店屋值得投资？大家或者说大多数的人知道，投资房产3要素：1地点2地点 3还是地点。我比较实际，投资嘛，我注重的是3个重点1回报2回报3还是回报。哪里的店回报高我就入手哪里。分析一下；

1, AMK71X, TAMP50X,TPY17X-18X,CLEMT32X， Bishan50x这些店屋坐落在成熟区，靠近地铁，人流量很大，生意如银行，著名快餐店M和K，大型连锁超市，有名的面包店等等。
2. YISHUN 忠邦城：不是很近地铁，成熟区，周围非常多的组屋，同样人流量很大，生意如银行，著名快餐店M和K，大型连锁超市，有名的面包店等等。
3. TAMP20x，不是很近地铁，成熟小区中心，同样人流量大，大型的食阁，大型连锁超市，商业多。
4. Tamp 82x，AMK339，AMK33x Amk40X，实龙岗北15X，HougG68x成熟小区中心，人流量相对大，大多没有银行业和没有著名的快餐店在营业，有连锁超市，家庭诊所，便利店，但多数有巴沙或大型的食阁。
5.TAMP44x成熟小区，人流量相对大，没有银行业在营业，也大多没有著名的快餐店，连锁超市，家庭诊所，有巴沙或大型的食阁，但地段比较偏。
6.Tamp138/9成熟小区，人流量相对大，没有银行业在营业，也大多没有著名的快餐店，有连锁超市，家庭诊所，有巴沙和食阁，但地段比较偏，下午的人潮比较少。
7.CLE35x AMK505，AMK443，人流量普通，连锁超市，杂货店，家庭诊所，食阁，但地段比较偏。
8.TAMP164， Tamp64x，单座组屋楼下有商业活动，食阁，人潮普通，以诊所，li发，五金杂货为营业主体。
9.Tamp330， Tamp144，AMK548，单座组屋楼下有商业活动，人潮差，以诊所，li发，美容美甲或补习（如果附近刚好有学校），服务行业营业为主。
10.Ruman Tnyi37， Macpherson82，单座组屋楼下有商业活动，人潮差，服务行业营业为主，有些只能作为仓库使用。

注：以上的分类不是绝对的：由于所处的位置不同，同一个商业区不同座，其商业价值就有可能不同，就是是同一座，如果是L形状U形状口形状的，就是一形状店所处的角落不同，其商业价值也可能不同的。
从10到1，人潮越来越多，人流量逐渐增大，大家都知道人流量越大越不愁出租，而且有些是长期租户，所以比较受投资者青睐，所以成交价除了绝对值高外，成交价相对于租金来说也是高的。也就是说反过来回报率就会偏低。而人潮少的10,9,8等等，由于人潮少，断租的几率较大，买方会比较犹豫，最后的成交价相对值会略低，同理反过来租金的回报率就会偏高，当然这个还没有把可能的断租算在内。1和10比较，回报率会差别1%pa。

买怎么样的店屋；我觉得，大投资的比较青睐人潮旺的地段，经济好时，租金上涨快，屋价上涨也快，他们考虑多的是投资升值，就考虑屋子升值多余租金的收入保证。小投资的比较青睐于人潮中偏下的地段，除了因为门槛外，还因为会有比较多的现金流或少填补现金去还贷，当然就要多花些时间预防断租，这个与投资的法则一致（高回报就高风险）。

（全文完毕）