请教：房屋贷款refinancing

Maplesg

太阳花园 发表于 16-2-2016 08:51
回复第5楼Maplesg的帖子：

:)请问是2月份确定，然后等到我maybank的贷款到期后转到uob吗？ ...

是的，而且refinancing对于原来的银行来说你是在做full redemption，需要提前三个月通知原银行，因此如你说的快到期是下个月，那么至少还有两个月得继续还maybank锁定期过后的高息才能refin过来。

michael8330

Maplesg 发表于 16-2-2016 01:09
作为加班狗实在无力去各行investor relations抓最新report然后和MAS的总量报告做对比来算最新的数字（2015 ...

作为加班狗实在无力去各行investor relations抓最新report然后和MAS的总量报告做对比来算最新的数字（2015Q4），所以快速在网上找了下别人整理好的现有数据：

截止2015Q2，Total Mortgage Loan: DBS 54.06 billion, OCBC 55.32 billion, UOB 55.30 billion，之前的sales convension上我们的大老板（之前就是DBS的大老板）讲过UOB长期占据房贷市场份额第一位置两三年之久。

客观数据已表明事实，所以Michael哥的疑问我更愿意理解为你之前尝试refer给UOB的banker，结果这些客户都自己跑去DBS。对此我是你的话我也会感到愤慨，既然这好那好，那为何给uob banker的case都输了？

1. 没有一个银行的banker是从来不输case的。
2. 若从整个30年的贷款周期上来看，各种折腾跌宕后所有人的总利息支出比例其实没差多少。


所以除了利率的比较，这更多也是「人」的生意。


利率是product给的，不是banker能决定的，我能努力的即是「人」的部分。同时论坛里几个中介朋友的合作一直顺利，case几乎没丢过（这几位都在论坛，不少客户也是论坛，我说话不敢坐等楼下打脸）。「人」的部分尽心尽力了，那还输case也不是自己能左右，回个消息感谢支持，以后若有朋友需要贷款欢迎介绍了。


若Michael哥觉得我这回复还不可接受，一定要听个不好的，那再分享个实在的：UOB的贷款违约率全岛最高，现在已经超过1.2%了，而其他两家银行都在1%以下。


这很大程度上是因为UOB的credit guidline真的很仁慈：


外国人？而且无本地工作？海外工作没交税证明不了？没事验资就可以拿80%贷款（2mil以下大众物业）
验资要在我行存定期四年，觉得太久？没事那show两次cash也行
两次都不想show？没事把资金换成美金show一次也行
你连钱都不想搬到新加坡/搬不出境？没事在中国UOB存三个月也行
国内大华银行在你城市没有？没事存在国有四大行也行
其他家第一条就做不到。

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大过年的，还要你在百忙之中回复，真的是太辛苦您了。

关于您的疑问，近十年，我一直是介绍Dbs 为先，从不存在介绍uob后给dbs抢去客户的案例。除非客户指定Uob,或者有特殊需要。

根据你的数据，恭贺Uob拿下房贷市场第一，两三年。

有的数据是看破不点破。

看的懂的自然会懂，看不懂我也没有办法，我没有在别人饭碗撒沙的习惯。

longmo007

杀了车，一次把贷款还完吧。

blueyy

michael8330 发表于 16-2-2016 22:31
作为加班狗实在无力去各行investor relations抓最新report然后和MAS的总量报告做对比来算最新的数字（201 ...

michael哥为啥只推荐DBS呢？

michael8330

blueyy 发表于 25-2-2016 14:39
michael哥为啥只推荐DBS呢？

michael哥为啥只推荐DBS呢？

我个人认为：-
利率非常有竞争力
本土银行，了解本土风情
政治理由，最大股东是政府，真的发生事情，还是有得谈。
就如NTUC FAIRPRICE超市，起着平衡市场的作用

icy_angel

Maplesg 发表于 14-2-2016 13:38
有，我行也是2年fix 1.99%，还给2000块律师费补贴。

区别在于：

对其他3点没研究，但对这个，明显的有误。。

1. 3.贷款你得开个储蓄账户，而我行连储蓄账户ONE ACCOUNT都是银行间最高实际有效利率（effective interest rate）的2.43%，哪怕OCBC的360 account你实际可做到的也只有2.2%，更别说同样满足每月刷卡500时我们一年返现200，他们一年返18块。

复制代码

不知道这个‘银行间最高实际有效利率’是怎么来的，2.43%最高的话，是将BOC 3.55%置于何地。不要说BOC的requirement for 3.55%比UOB容易。。更何况BOC的3.55%是给前6万，而UOB只是前5万，每个月差的利息可不是一点半点。
OCBC 的360，也是前6万。而且已经讲过如果两个360账户互相倒，平均利率会比较高，这里不讨论了。

再说刷卡好了，如果非要和OCBC比的话，拿365卡来说好了，它是每个月最少600，cashback 最多人用的 吃饭 3%/6%, supermarket 3%。就算全部3%吧，一个月600消费，cashback 18块。UOB的3个月50  （每个月500消费）。本来是差不多的，但是UOB需要连续3个月（还不是任意连续3个月，要从card approval month开始算）都满500才可以，一个月没满，其他两个月满了也是 0 cashback. 而且超过500的部分也没有cash back... 这个谁还算的那么清楚的要每个月准准500块啊。。

这里也要说句公道话，UOB monthly installment也可算入每个月的信用卡消费中，这是在其他银行都没有的。。。 但听说有monthly installment  的很容易不给waive annual fee... 所以，有得还是有失的。。。

小五

michael8330 发表于 16-2-2016 22:31
作为加班狗实在无力去各行investor relations抓最新report然后和MAS的总量报告做对比来算最新的数字（201 ...

大半夜的我来点破吧

几个银行都要赚钱养员工，给股东赚钱。
假设三大本地银行需要在贷款方面赚的钱一样多。

客户想打银行短期的算盘占尽便宜，那短期过了自然很可能被银行占更大的便宜。

反过来讲，银行不靠短期“亏本“吸引贷款的话，对短期过后的贷款的可能也会温柔点（我是讲可能啦）

对于消费者而言，货比三家是人之常情，但还有句话叫 买家不如卖家精，太过算计有时候反而被商家算计了也是有可能的。不过我也挺赞同某层楼提到的人文关怀，买卖不在情谊在嘛，做人生意讲求公允，在这坡岛这么小个地方，说不定哪天就碰到，至少互相还能给对方一个微笑，当天有个不错的心情。

Maplesg

icy_angel 发表于 27-2-2016 01:12
对其他3点没研究，但对这个，明显的有误。。不知道这个‘银行间最高实际有效利率’是怎么来的，2.43%最高 ...

握手，碰到同样有研究薅羊毛产品的人真不容易。

BOC也有这种账户我确实不知道，刚研究了下利率不错打算拜一就让家里另一位去开，我的pay强制进uob账户只能无奈镇守one account，说不定几时活动规则一调整又更给力了。

360互倒我也想过，但：两人每人信用卡都刷满+各还3笔账单（是可以还到三个同样的账单一人一半但太折腾了）+工资分别进账，全部实现才有对倒意义，花的时间和收益根本不搭。

UOB one card得看，感谢那句公道话，没有app记账习惯或消费金额不稳定的确实就用monthly installment和各种bill来堆500，实现每月都花自然不难。

数字也不用精确控制，哪怕每月都刷到999差1块到下一档，那也是50/999*3=1.668%的返现，远高过普通的0.3%，而且universal非仅限超市和餐厅

我个人有用随手记app记账习惯+每月过2000，所以是5%返300块，一般最终落点都是2k1-2k4，有效返现还是有4%+

icy_angel

Maplesg 发表于 27-2-2016 22:55
握手，碰到同样有研究薅羊毛产品的人真不容易。

BOC也有这种账户我确实不知道，刚研究了下利率不错打算拜 ...

1. 360互倒我也想过，但：两人每人信用卡都刷满+各还3笔账单（是可以还到三个同样的账单一人一半但太折腾了）+工资分别进账，全部实现才有对倒意义，花的时间和收益根本不搭。

复制代码

互倒的话为什么要两个人信用卡都刷满呢？不是刷一个的就好了吗，反正倒了后另一个账户又没钱，刷满卡也拿不到什么利息。3笔账单也是同样道理。。

返现4%不算高，而且那个要连续3个月的规矩好讨厌。我也有用app记账，所以是为了one account的利息每个月到500就去用其他信用卡了。。 最近因为一些事情每个月都在call UOB,有点烦了，正在考虑cancel掉one account and one card..

Maplesg

icy_angel 发表于 28-2-2016 01:46
互倒的话为什么要两个人信用卡都刷满呢？不是刷一个的就好了吗，反正倒了后另一个账户又没钱，刷满卡也拿 ...

互倒是为了1%的增益，而且是为了实现每个月两个账户轮流获得增益，如果其中一个账户连基础2.2%都没有那不是得不偿失