看过SERS计划，目前看新闻麦波申三座旧组屋获选整体重建项目也只是说对于商户有这个10%额外补偿，没说所有SERS住户都有这10%的额外补偿。这不是重点，关键无论是否有额外补偿，或者额外补偿是多少，都是基于市场评估价的，而市场估价怎么定又是基于99年地契之上的。 为了方便计算，我们假设HDB地契是100年吧。新建HDB售价20万元，其中地价和房屋价格各一半，地价10万元，房屋本身10万元。房屋（砖头）是贬值的，100年每年折旧1千，到期归零；但是地价由于城建和周边设施的完善，只会增值。问题是土地所有权是政府的，HDB屋主买的只是100年使用权，所以到期后土地要还给政府，政府享受了土地增值而屋主的房子本身价值归零。 SERS下政府提前收回，当然要按照收回时市场价给补偿，那时同等地段的地价肯定比刚买的时候高。假设50年后收回重建，土地增值了10万（每年涨2千），地价值20万了，假设造的新屋（砖头）还是值10万，那么买同地段的新HDB要30万了。而那时旧房折旧了5万，市价只值25万了。那政府能补偿5万，屋主当然愿意了，一分不出，还能住同地段新屋。 但这里面一个关键问题，新旧屋的差价（即政府补偿部分），差价（补偿）太大政府吃不消；差价（补偿）太小，屋主不愿意。什么时候最好？就是地价增值和房屋贬值正合适的时候，拆早了地价起的不够高，政府没动力也没钱补偿；拆晚了，更难处理了，如果100年到期再拆，地价又涨了10万，值30万了，同地段买新屋要40万了，但旧房子归零，政府要补偿40万旧屋主才肯搬，政府会傻到那样吗？5万就可以解决的问题会拖到40万的时候才去解决？ 所以，政府一定会提前EN BLOC，而且一定是有选择的，选择合适的地块（地价增值V.S.房价贬值合适）。地价涨的不够快的地方，政府是不会去SERS的。所以SERS目前只占全部HDB的4%。 但是如果大家预期是100年到期可以免费（或低成本）续地契，那么定价系统就要全部推翻了，那时HDB屋主变成地主了，直接享受土地增值，就等于第一年花20万买HDB的时候屋主就知道100年后光土地就会值30万，那50年的时候政府如果要来ENBLOC我的屋子，我凭啥让你估个25万的价？拿政府5万补贴还要感恩戴德？屋主一定会拖得越久越好，坐等土地升值。这样SERS也然并卵了。等大家都拖到底，那么政府也没法收回土地再开发了，结果举国上下都是旧组屋，谁也别想拆的动。
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