本帖最后由 夏天看房 于 4-5-2023 21:02 编辑
在新加坡有房的朋友们或许会有类似这样的幻想：拥有一套私宅，希望它‘中奖’获得集体出售的机会并成功出售，你就能在一夜之间成为身价百万的富翁。
的确，最近集体出售市场火热。很多项目集体出售成功：
其中原因非常简答， 就是新加坡公寓供应目前处在较低的水平，开发商求地若渴
【从一个房地产投资的角度，投资有潜力集体出售的项目可行么】？
每一项获得成功的集体出售的项目，背后就有不少因种种原因导致集体出售失败的项目。
那么，能让开发商通过集体出售买地的原因到底有哪些？小编将快速带你理解影响集体出售成败关键。
【科普：集体出售】
所谓集体出售，就是把两个或以上的公寓，卖给一个买家（开发商），买家可以是单个开发商或多家开发商的合资联合体。新加坡的集体出售程序，由分层地契法令（Land Titles (Strata) Act）所规定，并且必须获得多数屋主的同意（按股份价值和分层面积计算），才能将整栋分层开发项目集体出售。
可想而知，要让屋主同意集体出售，他们就必须获得比起转售市场上单独卖出自己的房子来说，相对较为可观的溢价，而部分屋主心中考虑的溢价可能落在大约 50% 到 60%。
另一方面，对开发商来说，集体出售市场是提供永久地契/999年地契土地以及市区中心重建用地的一大土地供应来源，并与公共土地招标计划有着相辅相成的关系。然而，并非所有集体出售项目都能引起开发商的兴趣。
【影响集体出售潜力的因素】
1.容积率和土地用途集约化
简而言之，容积率刻画了特定地段的发展集约强度，以及可以在地段上建造的项目的高度或范围（最大总建筑面积）。例如，一个容积率为 1.4 的 10,000 平方米地段的总建筑面积为 14,000 平方米，而容积率为 2.5 的相同地段，最大建筑面积为 25,000 平方米。一般情况下，容积率越高，地段能建造的单位数量就越多。
有时，在土地未充分利用的情况下（例如稀疏的住宅项目或具有大型露天停车场的项目），他们也可能引起发展商的兴趣。
2.土地面积
然而，一些住宅项目的庞大规模，例如布莱德景（Braddell View），可能会将潜在追求者拒之门外，因为它们为发展商带来不少风险。在新加坡，根据额外买方印花税（ABSD）的规定，发展商有 5 年的时间建造并售出所有单位，而根据合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）制度，外国/公开上市的发展商还有额外2年时间来进行所有单位的建造和销售。如果未能出售新项目中的所有单位，发展商将承担高额费用和延期收费。无论是 100 间还是 2,000 间单位，发展商都必须在规定的时间内将项目售出。在这种情况下，大规模地段将比小地段带来更大的开发风险。
成功集体出售绝非易事，如果发展项目中单位数量庞大，则可能会变得更加棘手。与拥有更多业主的项目相比，在中小型项目（通常少于 500-600 间单位）中寻求多数人的共识出售房产或许相对没那么艰难或具有挑战性。值得注意的是，最近周期内备受瞩目的集体出售案例获得成功的多数项目，单位数量相对好控制：太平洋大厦（Pacific Mansion）（288间单位）；金香园（Tulip Garden）（162 间公寓和 2 间商店）；伟诗园（Park West）（432间公寓和4间商店）；和珍珠苑（Pearl Bank Apartments）（280 间公寓和 8 间商店）。
3.价格
每件物品都有自己的价格，而如果价格合适，就有机会获得买家。业主自然希望从他们的房产中提取最大价值，而有时候，设定更高的要价将有助于获得一些额外的签名，以达到必要的共识水平，让发展项目进行集体出售。
即便如此，提高要价可能还不足以获得发起招标所需的授权，正如文华园（Mandarin Gardens）将要价提高到创纪录的S$29 亿，但在集体出售协议到期时仍无法跨越 80% 同意出售的门槛。
此外，必须考虑的还有发展收费（development charge）和将地契年期填补（lease top-up）至全新的99年地契所需的费用，因为这些将会影响发展商愿意为地段所支付的价格。
4.转型或住宅小区更新
新加坡的城市景观似乎是一项持续不断的工程。随着政府公布振兴部分地区的计划，可能会开发更多的基础设施/设施、提供奖励或修改建筑的容积率和高度限制。这些都会对激发重新发展地区的兴致产生影响。了解附近正在发生的事情，并查看市区重建局的发展总蓝图（Urban Redevelopment Authority's Master Plan）以获取有关土地用途的更多信息。
5.业主简介以及卖方印花税（SSD）问题对正处于集体出售活动中的许多业主来说，卖或不卖实际上是一个相当困难且至关重要的问题。虽然这个决定对一些业主来说或许直接明了，但其他人可能并不向往集体出售，尤其当他们已经住了很长一段时间。留在原本住宅的原因包括对房子有着深厚的感情、与邻居的密切关系以及发展项目的独特属性（例如，地点方便、单位面积大）。
除了对房子的情感，寻找替代房屋的潜在高成本也可能会阻止一些业主同意集体出售。另一群可能会犹豫的业主，是那些在不到 3 年前购买集体出售项目的房产的业主，因为如果此时出售房屋，他们将不得不承担卖方印花税（Seller's Stamp Duty，简称 SSD）。
如果涉及商业和住宅单位的混合发展项目，情况会变得更加复杂，因为店主与屋主所优先考量的事项可能会有所不同，想要平衡各方不同的利益将会困难重重。
6. 怎么挑选和投资具有潜力的集体出售项目？选择集体出售的项目一定要注意以下几点：
a. 转售价 往往那些具有集体出售潜力的项目，屋主在转手市场要的价格不会低。这就需要买家和中介一起商讨其要价是否合理。在投资集体出售项目之前，买入价会直接影响利润。如果屋主要价几乎跟集体出售赔偿款一样，那么这个项目不值得投资（一般集体出售的项目赔偿款要比转手市场高30%-50%不等）
b. 租金 在集体出售还没成功之前，其单位必定是需要出租的。租金回报率是在等集体出售成功之前的保障和回报。租金一定要能够覆盖房贷，这样才具有可持续性，集体成功便是是时间问题
c. 集体出售赔偿和时间 赔偿一定要先打听清楚，并且算好如果在买入一年，两年或者三年内，若集体出售成功，需要交多少卖方印花税（Seller's Stamp Duty，简称 SSD）。这是为了避免如果3年内集体出售成功了，会直接影响投资利润和回报。如果3年后才成功，那么皆大欢喜
【结语】以上所述影响项目集体出售潜力的诸多因素。若正考虑投资具有潜力的转售单位，欢迎联系夏天(isaacmfz)咨询，并进行更具体的项目分析与规划。夏天现参与公司多个集体出售项目, 协助有潜力的公寓屋主们利益最大化。 欢迎咨询：
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