本帖最后由 新加坡房产杨剑 于 10-12-2022 15:04 编辑
 机遇？挑战？ 一个备受争议的楼盘如何赢得市场？
NORMANTON PARK 是一个新加坡楼盘销售史上，颇具争议性的一个超级大盘，开发商曾上榜了黑名单，一度被政府禁止销售。2021年1月在被禁售2年后，重新开盘，立即受到了大众追捧。开盘当天卖出632套，相当于新加坡一个中型小区的体量。仔细分析数据，632套房子里有65套是被中介买走，占购买者总数的 10%，这是一个值得去思考的现象。
事出有异必有妖！ 今天我们就来分析一下这个楼盘的奇异现象！
外因：
不得不说鑫丰崔老板的运气真的好，因祸得福！Normanton Park禁售2年，完美避开了2019年西部大盘Parc Clematis（锦泰门第）的竞争和2020年新加坡楼市的极寒期，准确无误的踏上了楼市春天的脚步。这就是命！老崔自己也没有想到这个楼盘会是这样的一个辉煌的开端，估计现在是睡着了也会笑醒了的节奏！
2021年第二季度，新加坡房价指数环比增长3.84%达到117.8点。
这是自2018年第二季度以来的最大涨幅， 新加坡住建局数据显示，2021年第一季度，住宅整体价格涨了3.3%。房价指数，已经达到了历史顶峰。
内因：
一个项目能够得到市场的追捧，外因只能是起推波助澜的作用，其自身产品才是起决定作用的。所以下面我们来分析一下其项目本身，首先我们给楼盘评个分量化各项指标。
总分75分，等级：良！
因为无论哪里都找不到100分的房子，即便你找到了一个各个方面都非常的满意房子，那就一个字“贵”！ 建议：评分高于70分，有条件，就可以干了！ 下面逐条分析得分来源：
1. 地段:
新加坡按照规划将全岛划分五大行政区：中部、东部、北部、东北部和西部。五大行政区域下又被细分为28个邮区：
Normanton Park紧临新加坡科技园Science Park和南部山脊-肯特岗公园，周围景色优美，天然氧吧，后门出来，就可步行入肯特岗公园（Kent Ridge Park），也能从这里步入南部山脊绿色走廊。
背山面水。 如果以第9，10传统富人居住的邮区定义为最高分10分的话，那么紧邻其边上的第5邮区的Normanton Park加自然景观（肯特岗公园）加持，值8分
2. 房屋：
NORMANTON PARK是新加坡投资额最高和规模第二大的私宅项目1862间住宅单位从，1房到5卧房单位，含联排别墅，7间商业店屋和1间餐厅，由9栋高达24层的高楼组成。
小区以设计以亚马逊森林为主题，中央泳池犹如蜿蜒的亚马逊河，约80%的地面公共区域被绿化和泳池覆盖。小区住户户户都有景观。挑高的户型，最低楼层距离地面也高达19米，相当于普通的６层楼高。高层朝南可以看到南部沿海区域的海景和未来规划。朝北看都市景观和武吉知马山景。从窗户往下看是蜿蜒的水景，长达150米的泳池在各栋楼之间曲折流动。
由于项目被禁售2年的经历，成为很多消费者担心房子是否会存在质量问题，这点不用担心了！已经确定，在政府对这一项目颁发临时占用许可证（TOP）前，URA和BCA 需要联合在交楼前对项目各单位进行强制性的100% Unit Check。
基于以上原因房子打7分，不冤！
3. 开发商
KINGSFORD 鑫丰地产母公司位于中国沈阳，旗下拥有中国各城市约20多个商业约住宅项目。相对于新加坡房地产业，它是一个新兴的、勇于创新，勇于探索，同时又拥有着雄厚实力的房地产开发商。第一个成功开发项目是Kingsford Hillview Peake 鑫丰-山景碧苑，2012年该项目一进入市场即获市场青睐，项目迅速售罄。2013年鑫丰地产又开发了Kingsford Waterbay-鑫丰银河湾（1165个单位的大型项目），该项目也迅速售罄。2个项目虽然都受到市场热捧，但或许政策理解不够，又或企业在新环境下的水土不服，在整个项目开发销售整个过程中也出现了些不愉快，好在政府监管严格，不合格的产品是不能流通到市场上，进入到消费者手中的。鑫丰地产在新加坡房地产界还有成长空间！！！
所以我给它打6分！
4. 交通：
Normanton Park处于西部与市区交接处，公寓两边都链接主要高速公路。距AYE（西行）仅很短车程，MCE ECP（向东）和 CTE（面向城市），临近的还有KPE。这些快速路让你从小区开车出发可轻松前往新加坡的中部和西部。四通八达的交通可以带你到达新加坡任何一个角落。 10分钟车程到CBD;
11分钟车程到裕廊第二个CBD; 11分钟车程到乌节路; 7-10分钟到怡丰城/圣陶沙/Mapletree
MRT:肯特岗地铁站（黄线，新加坡城市环线，换线最多的一条线），距离1.3km 步行15分钟。
BUS: 963 →950米，步行10分钟 92,92A→190米，步行2分钟
总结：私家车出行非常方便，四通八达，出门即可上高速；但公共交通相对比较匮乏，公交车班次较少，地铁站距离1.3公里，步行较远对老人你和孩子来说比较吃力，目前小区附近只有92，92A两路公交车对1862住户小区来说实在匮乏的很！
对于出行喜欢公共交通的我来说，只能给6分！
5. 商业配套
小区配有7间商业店屋和1间餐厅，能满足小区居民日常基本需求。
地铁2站，驱车5分钟到达Buona Vista 大型商业综合中心The Star Vista，吃喝玩乐应有尽有！
所以商业配套：8分！
6. 价格
价格是这个楼盘的最大的亮点，也是这个楼盘能大卖的一个最重要的原因！中介间流传着这样一句话：没有卖不出去的房，只有卖不出去的价格！目前本地RCR地区楼盘的市场价格有几个楼盘可以参考，Stirling Residences, Kent Ridge Hill Residences, Ave South Residence，One North Eden 每平方尺价格都已经维持在新币2K上下，Normanton Park开盘价格在新币1.6K左右一下子打动了消费者的心理放线，造成了产品热销的场面。 另外，该项目会在2023年TOP, 这一利好让买家不用等待太长时间就能入住或者坐收租金！
10分！当之无愧！
7. 圈层
新加坡78%的居民都住政府组屋HDB, HDB是老百姓刚需，居者有其屋的国策。但是在新加坡能住公寓的，是一种身份的象征！Normanton Park 位于新加坡市中心和裕廊湖区域中心之间，周边有3个不同产业园区，：裕廊区域，纬壹园One North, 南部濒水区 和一个世界名校：新加坡国立大学。这里拥有众多高素质、高净值的年轻人，他们中相当一部分人选择在此置业安家。即便是投资客，他们的租客对象也是这一带的年轻人，所以能够生活在这个小区的人，大多是年轻，高素质的人才。
所以在社会圈层这块：7分！已经相当保守了！
8. 投资收益
一个现象可以说明问题：开盘当日632套房子里有65套是被中介买走，占购买者总数的10%。中介常年奔波在地产第一线，造就了他们对市场的敏锐度要高于普通人，在机会来临之际，他们的反应是最迅速的。术业有专攻，要学会借力，找专家帮忙！就像生病找医生，打官司找律师一样，买房投资你不知道买哪里，就抄作业，中介买哪里，你就买哪里，大概率错不了！ 接下来做一道数学题： 一房中位价90万位案例：
$225000存银行，按市场12个月最高年化率1.4计算，每月利息：$262.5
这笔帐细算下来，投资收益栏打8分,也是相当保守！
9. 潜力&未来
新加坡政府在2019年的国庆大会演讲中正式宣布了南部濒水区（Greater South Waterfront）的发展计划。
发展计划包括建造多栋甲级办公大厦，创办一个新的商业中心。这些办公大楼大厦将会吸引更多的跨国企业过来创办办公室，也会给人民带来更多的就业机会。根据政府表示，有很多国际企业都已经在这里落户：谷歌（Google）, 思科（Cisco）,联合利华（Unilever）
南部的地里位置可以说的上是黄金地段，旺中带静，庞大升值潜力。
注意这里！！ 在2019年Masterplan里可以看到新开的两条路（有一条从地下穿行），猜测主要是为了20年后的南部濒水区（The Greater Southern Waterfront） 项目的发展需要
潜力 & 未来打：8分！
10. 学区
鑫悦府 Normanton park位于新加坡著名教育地带。举世闻名的新加坡国立大学就近在咫尺。除了大学学府，更有著名的本地高中，国际学校环绕着它，如英华高中(Anglo chinese Junior collegue), 英华中学(AC Sindependent自主)，新加坡科技中学(School of Science and Technology)，新加坡理工学院(Singapore Polytechinic)，东南亚联合书院(UWCSEA,Dover校区)，新加华侨中学(HwaChong instituation)，新加坡南洋女子中学（Nanyang Grils' High School)等等。
2公里内的基础教育小学如下：
FAIRFIELD METHODIST PRIMARY SCHOOL NEW TOWN PRIMARY SCHOOL QUEENSTOWN PRIMARY SCHOOL 其中有一所小学，在家长心中排名不错呦！ 学区评分：7分！
房型参考：
1房：
2房：
3房：
4房
5房
房型中规中矩，布局合理，1房面积控制紧凑，2房3房4房5房厨卫全明，适合中餐料理多油多烟。亮点在2房，市场上2房能做到厨卫全明的产品是稀缺产品。
心动不如行动，赶快联系你的专属经纪人吧 JEM 
希望我的角色不仅仅是一名房产中介，还可以成为您的理财顾问。 让我们一起见证您的财务自由之路。 更多楼盘信息，请关注微信公众号：狮城房产与投资密码
| 
IP卡
狗仔卡
提升卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
